3 Aydır Kiracı Kira Ödemiyor Ne Yapmalıyım?

Bir kiracının 3 aydır kira ödememesi, çoğu ev sahibi için ciddi bir ekonomik yük ve belirsizlik kaynağıdır. Böyle bir durumda panikle tek taraflı çözüm aramak yerine, “3 aydır kiracı kira ödemiyor ne yapmalıyım?” sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda yer alan sistematik yolları doğru sırayla uygulamaktan geçer. Kanunda “3 ay” şeklinde özel bir eşik bulunmasa da, kira borcunun muaccel hale gelmesi, kiracının temerrüde düşürülmesi, 30 günlük süre tanınması ve gerekiyorsa tahliye ile icra süreçlerinin yürütülmesi gerekir. Bu makalede kira ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek hukuki yolları, ihtar ve icra sürecini, iki haklı ihtar kurumunu, görevli mahkemeleri ve ispat sorunlarını, özellikle de üç aydır kira ödenmeyen bir senaryoda pratik açıdan nelere dikkat edilmesi gerektiğini adım adım ele alacağız.

Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Nedir?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelini ödemeyen kiracının, kanunda öngörülen prosedürler izlenerek kiralanan taşınmazdan çıkarılmasıdır. Burada temel dayanak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının muaccel hale gelen kira borcunu ödememesi halinde Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca temerrüde düşürülmesidir. Kiracıya yazılı bir bildirimle belli bir süre verilmeden ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmeden doğrudan tahliye yoluna gidilemez. Bu nedenle, “3 aydır kira ödenmiyor” ifadesi tek başına tahliye sebebi değildir; önemli olan, borcun muaccel olması ve kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülmesidir.

Tahliye kavramı, çoğu zaman sadece kiracının evden çıkarılması olarak algılansa da, hukuken aynı zamanda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi anlamına gelir. Bu nedenle atılan her adım, ileride açılacak davalarda delil olarak kullanılabilecek nitelikte olmalıdır. Yazılı ihtarnameler, bankaya yapılan kira ödeme talepleri, icra takibi evrakları ve tebligat kayıtları bu süreçte kritik önem taşır. Üç aydır kira ödenmeyen bir dosyada mahkeme, öncelikle kiracının temerrüde düşürülüp düşürülmediğine, 30 günlük sürenin verilip verilmediğine ve bu sürenin sonunda borcun ödenip ödenmediğine bakar. Bu şartlar sağlanmışsa, kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarmak İçin Hukuki Yollar

Kira ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek yollar, kabaca iki ana başlıkta toplanır: yazılı ihtar üzerine açılan tahliye davası ve tahliye talepli icra takibi. Bu iki yol birbirine alternatif olup, somut olayın özelliklerine göre hangisinin tercih edileceğine karar verilir.

Aşağıdaki tabloda, temel iki yolun ana hatları özetlenebilir:

Ev sahibi öncelikle, taşınmazın kira sözleşmesine dayanarak kiralandığını, kira bedelinin ne olduğunu ve hangi aylara ait borç bulunduğunu netleştirmelidir. Ardından ya noter veya benzeri geçerli bir yöntemle yazılı ihtar çekerek 30 gün süre verir ya da doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatır. Uygulamada, kiracının hem tahliyesini hem de borçlu olduğu kira bedelini aynı dosyada takip edebilmek için çoğu avukat, tahliye talepli icra yolunu daha pratik bulmaktadır.

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?

Üç aydır kira ödenmeyen bir durumda ilk soru genellikle şudur: “Önce mutlaka ihtar mı çekmeliyim?” Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira borcunu ödememesi halinde 30 günlük bir süre tanıyan yazılı bildirim zorunludur. Bu bildirim genellikle noter ihtarı ile yapılır; ancak iadeli taahhütlü mektup, telgraf veya PTT’nin kayıtlı sistemleri de hukuken geçerli bildirim araçları olabilir. Önemli olan, kiracıya tebliğ edildiğinin ispatlanabilmesidir.

İhtarname hazırlanırken şu unsurlar açık ve net şekilde yazılmalıdır:

• Hangi aylara ait kira bedelinin ödenmediği,
• Toplam borç tutarı ve varsa yan giderler,
• Kiracıya verilecek en az 30 günlük ödeme süresi,
• Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı veya icra yoluna gidileceği.

Tebligat kiracının kendisine veya kanunen kabul edilen kişilere (aynı konutta oturan ergin aile bireyi vb.) yapılmalıdır. Tebligat yanlış adrese gider, muhataba ulaşmaz veya usule aykırı yapılırsa, mahkeme temerrüdün oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddedebilir. Üç aydır kira ödenmeyen dosyalarda en sık görülen sorunlardan biri, ihtarın eksik veya hatalı tebliğ edilmesidir. Bu nedenle, ihtar aşaması basit bir formalite gibi görülmemeli, ileride açılacak davanın temel dayanağı olarak ciddiyetle ele alınmalıdır.

Kira Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Kira ödemeyen kiracıya karşı en çok tercih edilen yollardan biri tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Bu takip, İcra ve İflas Kanunu’nun kiraya ilişkin özel hükümlerine dayanır ve uygulamada “Örnek 13 ödeme emri” üzerinden yürütülür. Üç aydır kira ödenmeyen bir dosyada, ev sahibi icra dairesine başvurarak, kira sözleşmesini ve borç hesap dökümünü sunar, aynı anda hem alacağın tahsilini hem de tahliye talebini içeren bir takip başlatır.

Süreç kısaca şu şekilde işler:

• İcra dairesi kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderir.
• Kiracının ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.
• İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır.
• Kiracı 30 gün içinde borcunu ödemezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nden veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talep edebilir.

Önemli bir nokta, ödeme emrinde tahliye talebinin açıkça yazılmasıdır. Aksi halde takip sadece “para alacağı takibi” olarak kabul edilir ve tahliye talebi ayrıca dava ile gündeme getirilmek zorunda kalınır. Yargıtay uygulamasında, 30 günlük sürenin bitiminden sonra kiracının borcu ödemesi, tek başına tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Yani üç aydır ödenmeyen kiralar nedeniyle başlatılmış bir takipte, kiracı süreden sonra ödeme yapmış olsa bile, diğer şartlar oluşmuşsa mahkeme tahliye kararı verebilir.

İki Haklı İhtarla Kiracıya Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira ödemelerinin düzensizliği sık tekrarlayan bir sorunsa, TBK m.352/2 kapsamında “iki haklı ihtar” kurumu devreye girer. Bu hükme göre, kiracı bir kira yılı içinde ayrı aylara ait kira bedellerini zamanında ödemediği için iki kez haklı ihtara sebep olmuşsa, kira yılı sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir. Üç aydır kira ödenmeyen bir dosyada, geçmiş dönemlerde de gecikmeler ve bu gecikmelere ilişkin haklı ihtarlar varsa, tahliye için ek bir dayanak ortaya çıkar.

Burada dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

• İki ihtar da aynı kira yılı içinde olmalı,
• Her ihtar farklı aya ait muaccel kira borcu nedeniyle gönderilmiş olmalı,
• Aynı aya ait bedelin bölünerek iki ihtar çekilmesi yeterli sayılmaz,
• İhtarlar noter veya hukuken geçerli başka bir yöntemle usulüne uygun tebliğ edilmiş olmalı,
• Tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu yol, özellikle uzun süredir kira ödemelerini aksatan ve ev sahibini sürekli belirsizlikte bırakan kiracılar açısından etkilidir. Üç aydır kira ödenmeyen bir tabloda, geçmişte gönderilmiş iki haklı ihtar mevcutsa, hem temerrüt nedeniyle tahliye hem de iki haklı ihtara dayalı tahliye sırayla veya birlikte değerlendirilerek strateji belirlenebilir.

Kira Ödememe Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira ödememe sebebine dayalı tahliye davaları da bu kapsamda görülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, genellikle yetkili mahkeme olarak karşımıza çıkar. Bu nedenle, üç aydır kira ödenmeyen bir taşınmaz Ankara’da ise, tahliye davası kural olarak Ankara’daki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Tahliye talepli icra takibinde ise, itirazın kaldırılması veya tahliye istemi İcra Hukuk Mahkemesi önüne de gelebilir. İcra Hukuk Mahkemeleri dar yetkili mahkemeler olduğu için daha çok şekli inceleme yapar ve uygulamada çoğu zaman tek veya az sayıda celse ile karar verebilir. Buna karşılık, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davalarında delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi, bilirkişi incelemeleri gibi sebeplerle yargılama süreci daha uzun sürebilir. Strateji belirlerken, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerin iş yükü ve karar süreleri de dikkate alınmalıdır.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa ve Kira Elden Ödeniyorsa İspat Sorunları

Uygulamada üç aydır kira ödenmeyen dosyalarda sık görülen sorunlardan biri, yazılı kira sözleşmesinin olmaması veya kiraların uzun süre elden ödenmiş olmasıdır. Hukuken kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekil şartı aranmaz; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Ancak dava açıldığı anda, tarafların neye göre anlaştığını, kira bedelinin ne olduğunu ve hangi dönemlerin ödenmediğini ispat etmek zorlaşır.

Yazılı sözleşme varsa, kiraya veren sadece sözleşmeyi ve ödenmeyen aylara ait kira bedellerini sunarak, kiracının temerrüdünü ortaya koyabilir. Buna karşılık yazılı sözleşme yoksa, kiraya verenin şu tür delillere başvurması gerekebilir:

• Bankadan yapılan ödemeler, hesap hareketleri,
• Taraflar arasındaki yazışmalar (SMS, e-posta, mesaj uygulamaları),
• Kiracının o adreste ikamet ettiğini gösteren resmi kayıtlar,
• Tanık beyanları.

Kira bedelinin yıllarca elden ve makbuz alınmadan ödenmiş olması, üç aylık borç iddiasında kiracıyı da zor durumda bırakır. Kiracı “ödedim” savunmasında bulunuyorsa, bunu makbuz, dekont veya güvenilir başka delillerle desteklemesi beklenir. Aksi halde mahkeme, ödeme yapılmadığı kanaatine varabilir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem kiracının, kira ödemelerini bankadan veya yazılı makbuzla yapması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda büyük kolaylık sağlar.

Kirayı Düzensiz Ödeyen Kiracının Durumu ve Üç Aylık Borcun Etkisi

Bazı kiracılar hiç ödeme yapmaktan ziyade, kira ödemelerini sürekli geciktirerek ev sahibini zor durumda bırakır. Üç aydır kira ödemeyen bir kiracı, aslında geçmişte de sık sık gecikmeler yaşatmış olabilir. Bu durumda yalnızca içinde bulunulan üç aylık dönem değil, kiracının genel ödeme alışkanlığı da önem kazanır. TBK m.315’e göre, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı temerrüde düşer ve kendisine verilen ek sürede de ödeme yapmazsa sözleşmenin feshi ve tahliyesi istenebilir. Ödemelerin düzensizliği devamlılık arz ediyorsa, iki haklı ihtar mekanizması da devreye sokulabilir.

Pratikte yapılan hatalardan biri, ev sahibinin yıllarca hiçbir yazılı uyarı göndermeden gecikmelere göz yumması, sonra da bir anda “3 aydır kira ödemedi, hemen çıkarılsın” beklentisine girmesidir. Mahkemeler, böyle bir tabloda tarafların uzun süreli fiili uygulamasını da dikkate alır. Ev sahibinin pasif kalması, hak düşürücü olmasa da, kiracının savunmasına bir zemin oluşturabilir. Bu nedenle üç aydır kira ödenmiyorsa, artık yazılı ihtar ve icra gibi resmi yolların kullanılması, sürecin belgelenmesi ve hukuki zemine taşınması gerekir.

SSS – 3 Aydır Kiracı Kira Ödemiyor Ne Yapmalıyım?