Tahliye Davasında Arabuluculuk Şart Mı?

Tahliye Davasında Arabuluculuk Şart Mı? sorusu, 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk düzenlemesinden sonra hem kiracılar hem de malikler açısından temel bir hukuki eşik haline geldi. Konut veya işyeri tahliyesi talep edildiğinde, artık çoğu durumda mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekiyor. Ancak hangi tahliye sebebinde arabuluculuk zorunlu, ilamsız icra yoluyla tahliyede durum farklı mı, başvurunun ne zaman yapılacağı dava şartını etkiler mi gibi sorulara yanlış cevap verilmesi, davanın esasa girilmeden usulden reddi sonucunu doğurabiliyor. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malik tahliye davaları gibi kanunda sıkı süre ve şekil şartlarına bağlanmış davalarda, arabuluculuğun zamanlaması ve usulü stratejik önem taşıyor. Bu makalede, hem yeni malik tahliyesinin genel çerçevesini, hem de Yargıtay’ın 2025 tarihli içtihadıyla netleştirdiği “dava şartı arabuluculuk” kurallarını bir arada ele alarak, pratikte hak kaybına yol açan noktaları sistematik biçimde inceleyeceğiz.

TAHLİYE DAVALARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen hükümler sonucunda 01.09.2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlandı. Buna göre, kira sözleşmesine dayalı tahliye ve kira tespit davalarında, mahkemeye gidilmeden önce arabuluculuk sürecine başvurulması bir dava şartıdır. Dava şartı, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için kanunen öngörülen zorunlu ön koşul anlamına gelir; şart sağlanmamışsa, hakim uyuşmazlığın haklılık yönünü tartışmadan davayı usulden reddeder.

Kiralananın tahliyesi talep edildiğinde, şu ayrımı yapmak gerekir: Kira sözleşmesine dayanılarak mahkemeden tahliye kararı istenen davalar (örneğin TBK m.350 ihtiyaç nedeniyle tahliye, TBK m.351 yeni malik tahliyesi) zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye (örneğin kira ödenmemesi sebebiyle tahliye talepli ilamsız icra takibi) düzenleme gereği dava şartı arabuluculuk sisteminin dışında tutulmuştur. Uygulamada bu ayrım gözden kaçtığında, taraflar gereksiz yere arabulucuya gitmekte veya tam tersi, arabuluculuk zorunlu olduğu halde doğrudan dava açarak süreci en baştan kaybetmektedir.

Yargıtay, tahliye davalarında arabuluculuğun yalnızca şekli bir formalite olmadığını, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde ilk kapı olarak kurgulandığını açıkça vurgulamaktadır. Bu nedenle, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak (arabuluculuk son tutanağı) olmadan tahliye davası açılması, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurur. Kiraya verenin “zaten anlaşamayız” düşüncesiyle arabuluculuğu atlaması, hukuken haklı olduğu bir talebi bile sonuçsuz bırakabilir.

ARABULUCULUK BAŞVURUSUNUN YAPILMASI GEREKEN ZAMAN

Arabuluculuğun tahliye davalarında en tartışmalı yönü, başvurunun ne zaman yapılacağı meselesidir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında (TBK m.350), kanun belirli süreli sözleşmeler için “kira süresinin sonunda bir ay içinde dava açılması” şartını getirmiştir. Yargıtay’ın 2025 tarihli kararında, bu dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu; yani mahkemenin taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden gözetmek zorunda olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu bakış açısı, arabuluculuk başvurusunun zamanlamasına doğrudan yansımaktadır.

Yargıtay, “dava şartı arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği” yönünde içtihat geliştirmiştir. Başka bir ifadeyle, henüz tahliye davası açma süresi başlamadan yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusu, dava şartını yerine getirmiş sayılmayabilir. Çünkü ortada daha doğmamış bir hak için, sanki mevcut bir uyuşmazlık varmış gibi dava şartı arabuluculuğa gidilmesi, kurumu amacı dışına çıkarır.

Aşağıdaki tablo, tahmini zamanlama mantığını özetler:

Özetle, tahliye davası açma hakkı doğmadan sırf “ileride sorun çıkmasın” düşüncesiyle zorunlu arabuluculuğa başvurmak, başta pratik çözüm gibi görünse de ileride davanın usulden reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, hak ve süre hesabının mutlaka tahliye sebebine göre yapılması ve arabuluculuk başvurusunun bu çerçevede planlanması gerekir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Yeni malik tahliye davası, TBK m.351’de düzenlenen özel bir tahliye sebebidir. Bir taşınmazı sonradan devralan malik, belirli koşullar altında taşınmazdaki mevcut kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu imkan, “yeni malik istediği an kiracıyı çıkarabilir” anlamına gelmez; kanun, hem kiracının barınma/güvenlik ihtiyacını, hem de malikin mülkiyet hakkını birlikte gözeten sıkı şartlar öngörmüştür.

Öncelikle, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunmalıdır. Yeni malik taşınmazı yalnızca yatırım amacıyla tutuyor ve başka bir yerde konforlu şekilde yaşıyorsa, sırf daha yüksek kira almak için tahliye talep etmesi genellikle mahkemelerce ihtiyaç olarak kabul edilmez. İhtiyacın yeni malikin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olması mümkündür; ancak bu ihtiyacın somutlaştırılması ve dava dilekçesinde açıkça açıklanması gerekir.

İkinci olarak, malikin gerçekten “yeni malik” sıfatını kazanmış olması gerekir. Taşınmazın yalnızca bir kısmında önceden hissesi bulunan bir kişi, sonradan diğer payları devraldığında TBK m.351’e dayanamayabilir; bu durumda klasik ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri gündeme gelebilir. Ayrıca mülkiyetin tapuda yeni malik adına tescil edilmiş olması, tahliye hakkının başlangıcı bakımından kritik tarihtir.

Uygulamada en çok gözden kaçan noktalardan biri, ihtiyacın dava açıldıktan sonra da devam etmesi zorunluluğudur. Yargılama sırasında ihtiyaç ortadan kalkarsa (örneğin malik başka bir konut satın alır ve oraya taşınırsa), dava reddedilebilir. Bu nedenle yeni malik tahliye süreci planlanırken, hem ekonomik hem ailevi şartlar uzun vadeli düşünülmeli, geçici planlara dayanarak tahliye davası açılmamalıdır.

Yeni Malik Ne Zaman Tahliye Davası Açabilir?

Yeni malikin tahliye hakkı, TBK m.351’de iki farklı zamanlama seçeneği ile düzenlenmiştir. Bu iki yol, malik açısından “bekleme süresi” ve “dönem sonu” ekseninde tercih edilir; yanlış seçim veya süre kaçırılması, dava hakkının kaybına yol açabilir.

Birinci yol, taşınmazın edinilmesinden itibaren devreye girer. Yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim (ihtarname) göndermelidir. Bu ihtar, tahliye talebinin ve ihtiyacın sebebinin açık şekilde yazıldığı; “bu taşınmazı şu tarihten sonra bizzat kullanacağım” mesajını içeren hukuki bir bildirimdir. İhtar gönderildikten sonra yeni malik, taşınmazı edinim tarihinden itibaren 6 ayın dolmasını bekleyerek tahliye davası açabilir. Bu yol, özellikle kira süresinin bitimine uzun süre varsa ve malik taşınma/işyeri açma planını daha erken hayata geçirmek istiyorsa tercih edilir.

İkinci yol ise, mevcut kira döneminin sonunu beklemeye dayanır. Bu yöntemde yeni malik, kira sözleşmesinin bitim tarihini bekler ve bu tarihten itibaren bir ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Bu senaryoda ayrıca ihtarname zorunluluğu bulunmayabilir; ancak uygulamada, uyuşmazlığı belgelendirmek ve ileride ispat kolaylığı sağlamak için yazılı bildirim yapılması yine de tercih edilir.

Stratejik açıdan, kira sözleşmesinin bitimine az süre kalmışsa ikinci yol genellikle daha pratiktir; çünkü 6 aylık bekleme süresiyle kıyaslandığında 3–4 aylık bir zaman kazancı sağlanabilir. Buna karşılık, dönüm tarihine uzun süre varsa, bir aylık ihtar süresi içinde hareket etmek ve 6 ay sonrası için plan yapmak daha akılcı olabilir. Her iki senaryoda da, arabuluculuk başvurusu planlanırken bu süre hesabı dikkate alınmalı ve dava açma hakkı doğmadan yapılan başvuruların yaratabileceği dava şartı riskleri göz ardı edilmemelidir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ile Yeni Malikin Tahliye Hakkı Arasındaki Farklar

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m.350) ile yeni malik tahliyesi (TBK m.351), benzer şekilde “konut veya işyeri ihtiyacı” kavramına dayanmakla birlikte usul ve süre bakımından önemli farklılıklar içerir. Bu farklar, zorunlu arabuluculuk sürecinin zamanlamasını da doğrudan etkiler.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede, kira sözleşmesini yapan kendi ihtiyacı veya yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye talep eder. Belirli süreli sözleşmelerde dava, kira süresinin sonunda bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri uygulanır. Bu davada ihtar gönderilmesi kanunen zorunlu değildir; ancak TBK m.353 uyarınca malikin dava açacağını süresinde yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı daha uzayabilir.

Yeni malik tahliyesinde ise, tahliye hakkı taşınmazın devriyle birlikte doğar ve edinimden itibaren bir ay içinde ihtar şartı kritik hale gelir. Bu süre içinde ihtar çekilmezse, TBK m.351’e dayanılarak tahliye talep etme imkanı kaybedilebilir. Ayrıca yeni malik, ister 6 ay sonrasını bekleyerek, ister kira sözleşmesinin dönüm tarihindeki bir aylık sürede dava açmayı tercih ederek yol haritasını belirler.

Zorunlu arabuluculuk bakımından; her iki dava türü de kira ilişkisinden doğduğu için kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Ancak dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu, Yargıtay kararıyla açıkça vurgulanmıştır. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliyede de, yeni malik tahliyesinde de arabuluculuk başvurusunun “dava açma hakkı doğduktan sonra” yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Farkların göz ardı edilmesi, özellikle yeni malik lehine tanınan kısa ve sıkı sürelerin yanlış kullanılmasına ve tahliye hakkının tamamen yitirilmesine yol açabilir.

Yeni Malik Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunluluğu

Yeni malik tahliye davası, özünde bir kira ilişkisine dayanır; taraflar değişmiş olsa da hukuki ilişki kira sözleşmesi üzerinden yürür. Bu nedenle 01.09.2023’ten sonra yeni malik tarafından açılacak tahliye davalarında, arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Yeni malik doğrudan dava açarsa, mahkeme anlaşamama tutanağının sunulup sunulmadığını kendiliğinden kontrol edecek ve eksiklik varsa davayı usulden reddedecektir.

Yeni malik açısından kritik soru, “Arabuluculuğa tam olarak ne zaman başvurmalıyım?” sorusudur. Edinim tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekilmiş, altı ay sonrasında tahliye davası planlanıyorsa, arabuluculuk başvurusu bu altı aylık bekleme süresi sonunda, dava açma hakkının doğduğu anda yapılmalıdır. Eğer kira döneminin bitimini beklemek suretiyle TBK m.351’deki ikinci yol tercih edilecekse, dönüm tarihinden hemen önce değil, kira süresi bittikten sonra ve dava açma süresi henüz dolmamışken başvuru yapılması daha güvenli olacaktır.

Yargıtay’ın 2025 tarihli kararı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları üzerinden kuralı netleştirmiş olsa da, gerekçede kullanılan ifadeler yeni malik tahliye davaları için de yol göstericidir. Zira her iki halde de dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu, hak doğmadan önce açılan davanın reddedileceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla hak doğmadan önce yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, ileride açılacak tahliye davasının dava şartını karşıladığını iddia etmek oldukça risklidir.

Yeni Malik Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malik tahliye davasında görevli mahkeme, genel kural gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu bu mahkemelerin görev alanına girer. Dava konusunun değerine bakılmaksızın, kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda ihtisas mahkemesi mantığıyla Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilendirilmiştir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Uygulamada kira sözleşmelerine “yetkili mahkeme” şartı eklenebilmektedir; ancak bu tür yetki şartlarının kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenmesi, özellikle konut kiralarında tartışmalı hale gelebilir ve geçersizlik iddialarına konu olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce sözleşmedeki yetki kayıtlarının hem kanuna hem emredici hükümlere uygunluğu değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk bakımından, başvuru kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; ancak sistem gereği arabulucu havuzu üzerinden farklı uygulamalar da görülebilir. Önemli olan, son tutanakta uyuşmazlığın konusu, taraflar ve taşınmazın açık kimliğinin net şekilde yazılmasıdır. Mahkeme, arabuluculuk son tutanağını incelerken uyuşmazlığın kira ilişkisinden doğduğunu, tarafların kimliklerini ve anlaşma sağlanamadığını net biçimde görebilmelidir.

Yanlış mahkemede dava açılması veya yetkisiz mahkemeye başvuru, tek başına arabuluculuk dava şartını ortadan kaldırmaz; ancak hem süre kaybına hem de yargılama masraflarının artmasına sebep olur. Özellikle yeni malik tarafından birden fazla taşınmaz için aynı anda tahliye planlanıyorsa, her taşınmaz açısından görevli ve yetkili mahkeme hesabı ayrı ayrı yapılmalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Ne Anlama Geliyor?

Yeni malik tahliye davasında, malike tanınan tahliye hakkının kötüye kullanılmaması için kanun koyucu “yeniden kiralama yasağı” adıyla bilinen önemli bir sınırlama öngörmüştür. Buna göre, yeni malik tahliye davası sonucunda kiracı taşınmazı boşaltırsa, malik bu taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışındaki kişilere kiraya veremez. Aksi halde eski kiracıya, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

Bu düzenlemenin amacı, yeni malikin gerçekten ihtiyaç sebebiyle mi yoksa daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla mı tahliye davası açtığını denetlemektir. Örneğin, yeni malik “kızım evleneceği için bu evi kullanacağız” diyerek kiracıyı tahliye ettirip, kısa süre sonra taşınmazı çok daha yüksek bedelle başkasına kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir. Bu davada, önceki tahliye kararına ve sonrasındaki kira sözleşmesine ilişkin deliller büyük önem taşır.

Tazminata hak kazanılabilmesi için, tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilmiş olması, yani kiracının hukuken zorlanarak taşınmazdan çıkarılması gerekir. Sadece tarafların kendi aralarında anlaşarak tahliye gerçekleştirmesi halinde, yeniden kiralama yasağının sonuçları aynı güçte doğmayabilir. Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, yeni malikin taşınmazı yakın bir akrabaya veya ortaklı bir şirkete kiralaması ve bunun yasağı dolanmak için yeterli olduğunun sanılmasıdır. Mahkemeler, görünüşteki işlemlerle gerçek irade uyuşmadığında bu tür kiralamaları da tazminat sorumluluğu kapsamında değerlendirebilmektedir.

Tapuda Kira Şerhi Nedir? Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları

Kira sözleşmeleri kural olarak yalnızca taraflar arasında hüküm ifade eder ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi, belirli şartlara tabidir. Tapuda kira şerhi (tapuya kira sözleşmesinin işlenmesi), kiracıyı yeni malike karşı koruyan önemli bir güvencedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, malik rızasıyla kira sözleşmesi tapu siciline şerh edildiğinde, taşınmazın el değiştirmesi kiracının haklarını ortadan kaldırmaz; yeni malik, tapu kaydındaki bu şerhi görerek taşınmazı devraldığı için kira ilişkisine katlanmak zorunda kalır.

Tapu şerhinin en önemli sonucu, TBK m.350 ve 351 uyarınca açılabilecek tahliye davaları üzerinde yarattığı etkidir. Şerhte belirlenen süre boyunca, yeni malik sırf ihtiyaç veya yeni malik tahliyesi gerekçeleriyle kiracıyı tahliye etmekte zorlanabilir. Zira şerh, hem önceki maliki hem de taşınmazı sonradan devralan yeni maliki bağlar. Bu nedenle yatırım amaçlı taşınmaz satın alan kişilerin, tapu kaydında kira şerhi olup olmadığını titizlikle incelemeden alım yapmaları ciddi risk taşır.

Kiracı açısından bakıldığında, uzun süreli ve ciddi yatırımlar gerektiren işyeri kiralarında kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek, iş modelini koruyan hukuki bir güvenlik kalkanı sağlar. Özellikle yeni malik tahliyesi ihtimaline karşı, tapu şerhi çoğu zaman tahliye davasının akıbetini belirleyen kritik bir unsur haline gelir. Bu nedenle, tarafların taşınmazın devri veya dava açılması planlanırken tapu kaydındaki şerhler mutlaka incelenmeli, sadece sözleşmeye bakmakla yetinilmemelidir.

Taşınmaz Boş Kalırsa Tazminat Hakkı Doğar mı?

Yeniden kiralama yasağının doğal bir tamamlayıcısı olan soru, “Tahliye sonrası taşınmazın boş kalması eski kiracıya tazminat hakkı verir mi?” sorusudur. Burada kanunun korumak istediği menfaat, eski kiracının haksız rekabetle karşı karşıya kalmamasıdır; yani malik, ihtiyaç gerekçesiyle kiracıyı çıkarıp ardından daha yüksek bedelle başka bir kiracı bulmaya yönelirse sorumluluk doğar.

Eğer taşınmaz tahliye edildikten sonra uzun süre boş kalıyor veya malik tarafından bizzat kullanılıyorsa, eski kiracının tazminat talep etmesi kural olarak mümkün değildir. Çünkü kanun, malikin taşınmazı mutlaka kullanmasını zorunlu kılmamış, sadece “haklı bir neden olmaksızın üçüncü kişiye kiraya verilmesi” halinde tazminat yükümlülüğü öngörmüştür. Örneğin malik ekonomik sebeplerle tadilat yapamıyor ya da taşınmazı satmayı planlıyor olabilir; bu senaryoda eski kiracıya tazminat hakkı doğmayacaktır.

Uygulamada ispat sorunu önemli bir yer tutar. Eski kiracı, taşınmazın tahliye sonrası üçüncü kişiye kiralandığını ve bu kiralamanın haklı bir nedene dayanmadığını ortaya koymakla yükümlüdür. Bunun için yeni kira sözleşmeleri, ilanlar, çevre tanıkları ve tapu/elektrik/su abonelik kayıtları gibi deliller kullanılabilir. Aksi halde, salt “ben çıktıktan sonra evi başkasına vermişlerdir” şeklindeki soyut iddialar tazminat için yeterli görülmez.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

Sıkça Sorulan Sorular