Ev Sahibi Yüzde 100 Zam Yapabilir Mi?

Kira ilişkilerinde hem ev sahiplerinin gelirini enflasyona karşı koruma isteği hem de kiracıların barınma hakkını sürdürülebilir koşullarda devam ettirme ihtiyacı bir arada bulunmaktadır. Özellikle son yıllarda artan maliyetler nedeniyle “Ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir mi?” sorusu çok sık sorulmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, geçici %25 kira artış sınırı ve 5 yılını dolduran kiracılara ilişkin özel hükümler bu sorunun cevabını belirleyen temel normlardır. Aşağıda, konut ve işyeri kiralarında yasal artış sınırlarını, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) üst sınırını, kira tespit ve kira artırım davalarını, fahiş artış taleplerine karşı kiracının izleyebileceği yolları ve yüzde 100 zam iddiasının pratikte ne ifade ettiğini ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.

Fahiş Kira Artışı ve TÜFE Sınırı Nedir?

Fahiş kira artışı, mevcut kira bedelinin kanuni sınırların çok üzerinde, piyasa rayicini ve kiracının ödeme gücünü zorlayacak düzeyde artırılmak istenmesi olarak özetlenebilir. TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma yapabileceğini, ancak bu artışta TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının üstüne çıkılamayacağını açıkça düzenler. Buradaki TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) her ay yayımladığı 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksidir ve kira artışı bakımından bir üst tavan işlevi görür.

Bu nedenle, sözleşmede “her yıl yüzde 80 artış yapılır” gibi bir hüküm bulunsa bile, TÜFE oranını aşan kısım hukuken geçersiz kabul edilir. Benzer şekilde, ev sahibinin yeni dönem için “yüzde 100 zam istiyorum” yönündeki tek taraflı talebi de kiracı kabul etmedikçe bağlayıcı değildir. Kiracı, yalnızca kanunun izin verdiği ölçüde artış yapmakla yükümlüdür. Burada önemli olan nokta, taraf iradelerinin emredici hükümlerin gerisine inebilmesi (örneğin TÜFE’den daha düşük bir artışta anlaşmaları mümkündür) ancak bu hükümleri aşamamasıdır.

Uygulamada fahiş artış tartışmaları genellikle iki başlıkta karşımıza çıkar: İlki, ilk 5 yıl içinde TBK m. 344/1’e aykırı şekilde TÜFE’nin çok üzerinde artış talep edilmesidir. İkincisi ise 5 yıldan sonra bile, emsal kiraların ve rayicin ötesine geçen kontrolsüz artış istekleridir. Her iki durumda da kanuni üst sınırın ve mahkeme denetiminin devreye girdiğini unutmamak gerekir.

%25 Kira Artış Sınırının Sona Ermesi ve 2025’te Geçerli Oranlar

Konut kiralarında 2022 yılında yürürlüğe giren geçici %25 kira artış sınırı, çok tartışılan bir düzenleme oldu. Bu hüküm, belirli bir dönem için konut kiralarında bir önceki kira yılının bedelinin yüzde 25’inden fazla artış yapılmasını yasaklıyor, TÜFE oranı daha yüksek olsa bile kiracıyı koruyan bir tavan getiriyordu. Geçici düzenleme 08.06.2022 tarihi itibarıyla uygulanmaya başladı ve 01.07.2024 tarihine kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde yürürlükte kaldı.

Bu dönemde, sözleşmeyle ya da taraflar arasında zımnen yüzde 25’in üzerinde artış yapılmışsa, fazla kısım kanuna aykırı kabul edilmektedir. Bu nedenle “yüzde 40 artış konusunda anlaşmıştık” şeklindeki sözlü veya yazılı düzenlemeler, %25’i aşan kısım bakımından geçersizdir. Doktrinde ve uygulamada, bu fazla ödemelerin iadesinin hangi hukuki esasa dayanacağı (sebepsiz zenginleşme mi, sözleşmesel alacak mı) tartışılmakla birlikte, kanunun emredici niteliği nedeniyle iadenin önünün açık olduğu kabul edilmektedir.

01.07.2024 tarihinden sonra ise geçici %25 sınırı uzatılmamış, sistem tekrar TBK m. 344’teki genel kurala dönmüştür. 2025 yılı itibarıyla konut kiralarında üst sınır, her ay TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Örneğin TÜFE 12 aylık ortalamanın yüzde 40 çıktığı bir ayda, ev sahibinin sözleşmesel artış maddesi daha yüksek olsa bile kiracıdan en fazla yüzde 40 artış talep edilebilir. 2025 yılındaki aylık TÜFE ortalamaları farklılık gösterse de mantık aynıdır: Artışta üst sınır TÜFE, sözleşmedeki oran ondan düşükse sözleşmedeki oran; ancak her durumda TÜFE’nin üstüne çıkılamaz.

Konut ve İşyeri Kiralarında Ev Sahibi Kirayı Ne Kadar Artırabilir?

Konut kiralarıyla çatılı işyeri kiraları arasında kira artışı bakımından temel mantık aynıdır. TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte düzenler ve artışta TÜFE tavanının geçilemeyeceğini belirtir. Dolayısıyla işyerleri için farklı, çok daha yüksek bir yasal artış sınırı yoktur. Sözleşmede döviz, farklı endeksler veya serbest bir oran kararlaştırılmış olsa bile, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE’nin üstüne çıkılamaz.

Kira ilişkisinde kiraya verenin gerçek kişi (birey) veya tüzel kişi (şirket) olması da durumu değiştirmez. Bir sermaye şirketi, vakıf ya da yabancı şirket Türkiye’de taşınmaz kiraya verdiğinde de TBK m. 344’e uymak zorundadır. “Ev sahibi şirket olduğu için istediği zam oranını dikte edebilir” düşüncesi hukuken doğru değildir. Kiracının bu sözleşmelere karşı korunma seviyesi, gerçek kişiye kiralanan konutla aynıdır.

İşyeri kiralarında, ticari faaliyetin niteliği, kiracının cirosu veya taşınmazın lokasyonu artış oranını otomatik olarak yükseltmez. Bu unsurlar, ancak 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde açılan kira tespit/kira artırım davalarında mahkemenin hakkaniyet değerlendirmesine etki edebilir. Ev sahibi, bu davada emsal işyeri kiralarını, bilirkişi raporlarını ve taşınmazın özelliklerini ortaya koyarak daha yüksek bir kira bedeli talep edebilir; ancak bu da mahkeme denetiminden geçer.

Yenilenen Kira Bedelinin ve Artış Oranının Mahkemece Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde açık bir artış maddesi yoksa ya da taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa devreye kira tespit davası (uygulamada “kira artırım davası” olarak da anılır) girer. TBK m. 344’e göre; sözleşmede artış oranı belirlenmemiş veya belirlenen oran tartışmalıysa, hakim yeni dönemde geçerli olacak kira bedelini TÜFE tavanını aşmayacak şekilde ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirler. Hakkaniyet, hakimin somut olayın şartlarına göre adil gördüğü çözümü ifade eder.

Sözleşmede hiç artış hükmü olmayan bir kirada ev sahibi tek taraflı yazılı bildirimle bile hukuken geçerli bir artış yaratamaz. Böyle bir durumda, kiracının rızası yoksa kira bedelinin değişmesi için mutlaka mahkeme kararı gerekir. Uygulamada bazı ev sahipleri, artış maddesi olmadığı halde “TÜFE kadar zam yaptım” diyerek yeni bedeli dayatmaya çalışsa da, kiracı kabul etmedikçe bu artış bağlayıcı değildir. Ev sahibi gerçek bir artış istiyorsa, kira tespit davası açmak zorundadır.

Kira Artırım Davası Nedir ve Ne Zaman Açılabilir?

Kira artırım davası, mevcut kira bedelinin rayiç seviyeye çıkarılması ya da en azından kanuni sınırlara uygun bir seviyeye taşınması amacıyla açılan davadır. Uygulamada çoğu zaman, sözleşmenin beşinci yılını doldurmuş kiracılar bakımından gündeme gelir. Ancak taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa, 5 yıldan önce de sözleşmedeki artış maddesinin yorumlanması veya TÜFE tavanının uygulanması için dava açılabilmektedir. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve öncesinde arabuluculuk süreci geçilmelidir.

Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim (çoğunlukla noter ihtarnamesi) yapılması veya bu süre içinde dava açılması önemlidir. Bu şart yerine getirilmezse, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir. Hakimin tayin edeceği kira bedeli, TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla emsal kiralar, taşınmazın konumu, fiziki hali ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bu noktada bilirkişi raporları, emlak ilanları ve bölgedeki benzer taşınmazların kira sözleşmeleri en temel delil kaynaklarıdır.

5 Yılını Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Sözleşmenin ilk 5 yılı boyunca kira artışları temel olarak TBK m. 344/1 uyarınca TÜFE sınırına bağlıdır. Ancak 5 yılı dolduran kiracı söz konusu olduğunda, 344/3. fıkra devreye girer ve rejim önemli ölçüde değişir. Bu aşamadan sonra kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE oranına bakılmaz; emsal kiralar, taşınmazın konumu, fiziksel durumu, kullanım amacı ve genel piyasa koşulları birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle, yıllardır çok düşük bedelle oturan bir kiracı bakımından ev sahibinin “sadece TÜFE kadar artışla yetinmesi” beklenmeyebilir. Hakim, kira tespit davası sonucunda mevcut kira bedelini bölgedeki rayiç kira seviyesine yaklaştıran bir karar verebilir. Bununla birlikte, her somut olay kendi içinde değerlendirilir; otomatik bir “5. yıl zammı” yoktur. Emsal kiralar, taşınmazın bakım durumu, site veya mahalle özellikleri, ulaşım imkanları gibi kriterler kararın içeriğini belirler.

Ev sahibi açısından kritik nokta, 5 yıl sonunda kira tespit davası açılmadan tek taraflı şekilde rayiç kiraya sıçrama yapılmasının mümkün olmamasıdır. Kiracı yeni bedeli kabul etmediği sürece, ev sahibinin talep ettiği oran ne kadar yüksek olursa olsun mahkeme kararı olmadan geçerli hale gelmez. Bu açıdan 5 yılını dolduran kiracıya yapılabilecek zam, pratikte hakimin karar vereceği zam oranı ile sınırlıdır.

Ev Sahibi Yüzde 100 Zam Yapabilir mi?

Ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir mi? sorusunun cevabı, yasaya ve mahkeme pratiğine aynı anda bakılarak verilebilir. Tek taraflı olarak, yani kira tespit davası açılmadan, ev sahibinin yüzde 100 artış dayatması hukuken mümkün değildir; kiracı böyle bir talebi kabul etmek zorunda değildir ve kanuni sınırlar içinde ödeme yapmaya devam ederek temerrütten kaçınabilir. TBK m. 344, ilk 5 yılda TÜFE tavanını aşan artışları yasakladığı için, yüzde 100 gibi bir oran sözleşmesel olarak da geçerlilik kazanamaz.

Buna karşılık, 5 yılını doldurmuş ve rayiç kira ile mevcut kira arasında çok ciddi fark bulunan bazı dosyalarda, mahkemelerin yüzde 100’e yaklaşan oranlarda artışlara hükmettiği görülebilmektedir. Bu durum, özellikle eski sözleşmelerde, örneğin piyasa kirası 30.000 TL iken kiracının 7.000 TL gibi düşük bir bedel ödemeye devam ettiği hallerde ortaya çıkabilir. Ancak burada belirleyici olan ev sahibinin isteği değil; emsal kira verileri, bilirkişi raporları ve hakimin hakkaniyet değerlendirmesidir. Dolayısıyla “ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir” demek yerine, “mahkeme kararıyla bazı uç örneklerde yüzde 100’e yaklaşan artışlara hükmedilebilir” demek daha doğru olacaktır.

Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam İsterse Kiracı Ne Yapmalıdır?

Ev sahibinin TÜFE’yi veya geçici %25 sınırını aşan bir artış talep etmesi, tek başına kiracıyı bağlamaz. Kiracı, öncelikle kanuni üst sınırı (ilgili dönemde geçerli olan TÜFE veya geçmişteki %25 tavanı) esas alarak kira bedelini buna göre artırmalı ve ödemelerini bu hesaplamaya göre sürdürmelidir. Böylece kiracı, kanunen haklı olduğu artış oranını uyguladığı için temerrüde (borcunu süresinde ve tam ödememe hali) düşmez.

Ev sahibi ısrarla fahiş artış talep ediyorsa kiracının atması gereken adımlar özetle şunlardır:

• Ev sahibinin yazılı ya da sözlü artış talebine karşı, noter kanalıyla ihtarname göndererek fahiş artışı kabul etmediğini bildirmek,
• Kira ödemelerini kanuni artış oranına göre düzenleyip, açıklama kısmında hangi döneme ilişkin ve hangi tutarın ödendiğini açıkça belirtmek,
• Ev sahibinin icra takibi başlatması halinde, ödeme emrine süresi içinde itiraz etmek ve haksız artış talebini ayrıntılı şekilde açıklamak,
• Gerekirse, açılan tahliye davasında savunma yaparak, talep edilen artışın kanuna aykırı olduğunu mahkeme önünde ortaya koymak.

Burada önemli ayrım şudur: Kiracı, kanuni artışı dahi yapmayıp eski kira bedeli üzerinden ödemeye devam ederse, bu kez gerçekten kira borcunu eksik ödemiş sayılabilir ve ev sahibine temerrüt nedeniyle tahliye yolunu açmış olur. Dolayısıyla kiracı, haksız kısmı reddedip yasal kısmı ödemeye devam etmeli, haklı olduğu noktayı da yazılı delillerle kayıt altına almalıdır.

Fahiş Kira Artışının Sonuçları, Fazla Ödenen Kiranın İadesi ve Ceza Boyutu

Fahiş kira artışı talep edilmesi, Türk hukukunda genel olarak özel hukuk ilişkisi kapsamında değerlendirilir. Yani ev sahibinin yüksek artış istemesi tek başına ceza hukuku bakımından suç oluşturmaz; savcılığa “fahiş kira zammı yaptı” diye şikâyet edilmesi sonucunda cezai yaptırım beklenmemelidir. Kiracının korunması, ceza hukuku yerine, sözleşme hukuku ve mahkeme denetimi üzerinden sağlanmaktadır.

Buna karşın, kanuni sınırın üzerinde ödenmiş kira bedellerinin akıbeti ciddi bir tartışma konusudur. Geçici %25 tavanının yürürlükte olduğu dönem için, bu oranı aşan artışların kanuna aykırı olduğu açıktır. Bu dönemde fazla ödenen bedellerin, emredici hükümlere aykırılık nedeniyle iadesi mümkün görülmektedir. Yargısal uygulamada, iadenin hukuki dayanağının sebepsiz zenginleşme mi yoksa sözleşmeden doğan alacak mı olduğu tartışmalı olsa da, zamanaşımı süresi genellikle aylık kira ödemelerinde 5 yıl olarak dikkate alınmaktadır.

Ancak kiracının, ev sahibinin ihtarnamesinden sonra uzun süre boyunca hiçbir itirazda bulunmadan yüksek kira ödemeye devam etmesi durumunda, çelişkili davranış yasağı (aynı konuda zıt davranış sergilememe yükümlülüğü) ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gündeme gelebilir. Mahkeme, “yıllarca itiraz etmeden ödediğin bedeli şimdi iade isteyemezsin” diyerek talebi reddedebilir. Bu nedenle kiracı, faiz ve ana para iadesi konusunu değerlendirmeden önce mutlaka uzman bir avukattan görüş almalı, ihtarnamelere ve artış taleplerine mümkün olduğunca erken ve yazılı şekilde karşılık vermelidir.

Kira Artırım Davasında Sık Yapılan Hatalar ve Stratejik Öneriler

Kira artırım davaları, yanlış atılan küçük adımlar nedeniyle istenen sonucu vermeyen dosyalar arasında ilk sıralarda yer alır. Ev sahipleri çoğu zaman davayı, yalnızca “kiram çok düşük, artırmak istiyorum” düşüncesiyle açmakta; oysa usul ve ispat kurallarına uyulmadığında beklentinin çok altında bir artış veya davanın tamamen reddi söz konusu olabilmektedir. Kiracılar açısından da yanlış stratejiler, aslında daha düşük bir artışla sonuçlanabilecek bir davanın aleyhlerine ağır bir artışla bitmesine yol açabilir.

En sık yapılan hatalardan biri, yazılı bildirim ve zamanlama kurallarına dikkat edilmemesidir. Yeni dönem kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, çoğu zaman ihtarnamenin süresinde gönderilip gönderilmediğine bağlıdır. Bir diğer hata, dava açılmadan önce emsal kira araştırması yapılmaması ve bilirkişi incelemesine malzeme olacak veri setinin dosyaya sunulmamasıdır. Özellikle büyük şehirlerde, aynı sokakta bile çok farklı kiralar söz konusu olabildiğinden, mahkemeye doğru örneklerin gösterilmesi önemlidir.

Kiracılar açısından bakıldığında, fahiş artış talebine hiç itiraz etmeden ödemeye devam etmek ya da haksız artışa karşı tamamen ödeme yapmayı durdurmak iki uç hatadır. Sağlıklı yaklaşım; kanuni oranda artış yapıp, haksız kısmı yazılı olarak reddetmek ve gerekiyorsa arabuluculuk ve dava süreçlerinde aktif savunma yapmaktır. Her iki taraf için de, kira artışlarına ilişkin uyuşmazlıklarda kira hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak, uzun yıllar sürebilecek hukuki riskleri en baştan yönetmek bakımından önemli bir güvencedir.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

SSS – Ev Sahibi Yüzde 100 Zam Yapabilir mi?