Tahliye Taahhütnamesine İtiraz İcrayı Durdurur Mu?

Tahliye taahhütnamesi, özellikle kira artışlarının gündemde olduğu dönemlerde kiraya verenlerin en sık başvurduğu hukuki araçlardan biridir. Kiracı ise çoğu zaman imzaladığı tahliye taahhütnamesinin sonuçlarını, kendisine tahliye emri (Örnek 14) tebliğ edildiğinde fark eder ve “Tahliye taahhütnamesine itiraz icrayı durdurur mu, beni hemen evden çıkarabilirler mi?” sorularını sormaya başlar. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin hukuki şartlarını, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin nasıl yürüdüğünü, kiracının itiraz hakkının kapsamını ve bu itirazın icra sürecine etkisini ayrıntılı biçimde ele alacağız. Ayrıca itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davaları, zorunlu arabuluculuk, süreler ve uygulamada Yargıtay’ın benimsediği kriterler de incelenecektir. Böylece hem kiraya veren hem de kiracı bakımından “itiraz icrayı durdurur mu ve sonra ne olur?” sorusunun pratik karşılığını netleştirmek mümkün olacaktır.

Tahliye Taahhüdü Nedir ve Ne Zaman Yapılmalıdır?

Tahliye taahhütnamesi, kısaca kiracının kiralanan taşınmazı belirli ve kesin bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdüne özel bir önem atfeder ve kiraya verene, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanır. Ancak bunun için tahliye taahhütnamesinin kanunda aranan şartları taşıması gerekir. İlk şart, taahhüdün mutlaka yazılı olmasıdır; sözlü beyanlara dayanılarak tahliye istenemez. Yazılı şekil, hem ispat hem de kiracının iradesinin net şekilde ortaya konulması açısından zorunludur.

Diğer temel şart, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra, makul bir süre geçtikten sonra düzenlenmesidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan veya henüz kiralanan teslim edilmeden alınan tahliye taahhütleri, Yargıtay uygulamasında genellikle geçersiz kabul edilmektedir. Uygulamada sık rastlanan bir durum da, kira sözleşmesi kurulurken kiracıya boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatılması ve bu belgenin daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmasıdır. Böyle hallerde kiracı, belgenin boş imzalandığını yazılı delille ispatlamak zorunda kalır ki bu da pratikte oldukça güçtür. Ayrıca taahhütte yer alan tahliye tarihinin açık, kesin ve tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmesi gerekir; “ileride çıkacağım”, “ihtiyaç olursa boşaltacağım” gibi muğlak kayıtlar, tahliye taahhüdünü geçersiz kılar.

Son olarak, tahliye taahhüdünün kayıtsız ve şartsız olması beklenir. Belirli bir şarta bağlanan, örneğin “kirayı ödemezsem çıkacağım” veya “satış olursa boşaltacağım” gibi koşul içeren taahhütler, kural olarak geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez; böyle bir belgeye dayanılarak tahliye istenmesi durumunda, kiracının itirazı çoğu kez haklı görülecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Uyarınca İcra Takibi Başlatılması

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiraya verenin önünde iki temel yol bulunur: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak veya aynı süre içinde doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmak. Burada önemli nokta, tahliye taahhütnamesinin, her ne kadar noterde düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış olsa da, İcra ve İflas Kanunu’nun 38. maddesi anlamında ilâm niteliğinde bir belge olmamasıdır. Çünkü ilam niteliğinde sayılan noter senetleri, para borcu ikrarını içeren ve noter tarafından re’sen düzenlenen belgelerdir; tahliye taahhüdünde ise para borcu değil, kiralananı boşaltma taahhüdü bulunmaktadır.

Bu nedenle, tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılacak takip, ilamlı takip değil, ilamsız tahliye takibi niteliğindedir. Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, noterde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayanarak “ilam varmış gibi” işlem yapılması ve borçluya Örnek 2 icra emri gönderilmesidir. Oysa tahliye taahhüdü, ilamlı icra prosedürünü değil, İİK m.272 ve devamı maddelerinde düzenlenen özel tahliye prosedürünü gündeme getirir. Kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye taahhüdünü takip talebine ekler ve kiracının bu belgeye göre taşınmazı boşaltmasını talep eder. Bu başvuru üzerine icra müdürlüğü, kiracıya özel içerikli bir tahliye emri tebliğ eder ve süreç esasen bu tahliye emri üzerinden yürütülür.

Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde icra müdürlüğü, kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderir. Tahliye emri, klasik para alacağına ilişkin icra emrinden farklıdır; kiracıya hem tahliye için verilen süreyi hem de itiraz hakkını açıkça bildirir. Emrin içeriğinde, kiracının taşınmazı tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde boşaltması gerektiği, ayrıca kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir iddiası varsa 7 gün içinde icra dairesine bildirmekle yükümlü olduğu yazılır. Buradaki 7 günlük süre, itiraz süresi, 15 günlük süre ise fiilî tahliye süresidir. Bu iki süreyi birbirine karıştırmak, hem kiraya veren hem kiracı açısından ciddi hak kayıplarına sebep olabilmektedir.

Tahliye emrinin tebliği ile birlikte, kiracının önüne üç olasılık çıkar: Hiç itiraz etmeden 15 gün içinde kiralananı boşaltmak; itiraz etmeyip çıkmamak; ya da yedi günlük süre içinde tahliye emrine itiraz etmek. Kiracı, tahliye taahhütnamesini kabul etmekte ve taşınmazı boşaltmayı göze almakta ise, çoğu zaman 15 günlük süre içinde taşınmazı teslim ederek icra takibinin sonuçlarını ortadan kaldırır. Ancak itiraz etmez ve 15 gün içinde çıkmazsa, kiraya veren icra mahkemesine gitmeye gerek kalmaksızın cebri icra yoluyla tahliye talep edebilir; bu durumda icra dairesi kolluk kuvveti marifetiyle fiilî tahliye işlemini gerçekleştirir.

Önemli bir nokta da, bu tür takiplerde tahsil harcı ve tahliye harcı gibi mali yükümlülüklerdir. Tahliye harcı, kural olarak bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır ve takip başlatılırken peşin harç yerine geçer. Bu mali boyut, özellikle yüksek kiralı taşınmazlarda kiraya verenin tahliye yolunu seçerken yapacağı ekonomik değerlendirme açısından önem taşır; ancak icra prosedürünün işleyişi bakımından itirazın etkisini değiştirmez.

İtiraz Süresi ve Tahliye Taahhütnamesine İtirazın Takibe Etkisi

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak gönderilen tahliye emrinde, kiracıya 7 günlük itiraz süresi tanınır. Kiracı bu süre içinde, icra dairesine yazılı dilekçeyle veya sözlü beyanla itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz, tahliye taahhüdünün muhtevasına, geçerlilik şartlarına, imzaya veya temsil yetkisine yönelik olabilir. Burada temel soru şudur: Kiracının süresinde yaptığı itiraz, icra takibini durdurur mu? İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesi bu soruya açık bir yanıt verir: Kiracı, tahliye emrine yedi gün içinde itiraz ederse, yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Bu, “geçici bir durma” değil, itiraz sonuçlandırılıncaya kadar takibin devam edememesi anlamına gelir.

Bu noktada çok kritik bir ayrıntı vardır: Tahliye taahhüdü noterde düzenlenmiş olsa bile, yani belgenin resmi nitelikte olması, bu sonucu değiştirmez. Tahliye taahhüdü, ilam niteliğinde bir belge olmadığından, noter düzenlemesi “itiraz takibi durdurmaz” şeklinde bir istisna yaratmaz. İcra müdürünün, “belge noter düzenlemesi, itirazı dikkate almıyorum, tahliyeye devam ediyorum” deme yetkisi yoktur. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesine süresinde yapılan itiraz icrayı durdurur; bundan sonraki süreç, mutlaka mahkeme önünde devam eder. Kiraya veren, artık icra dosyası üzerinden doğrudan tahliye isteyemez; itirazı bertaraf etmek için ya itirazın kaldırılması davası ya da itirazın iptali ve tahliye davası yoluna gitmek zorundadır.

İtiraz Sebepleri

Kiracının tahliye emrine itirazı, şeklen “itiraz ediyorum” demekten ibaret olmakla birlikte, esasta belli hukuki gerekçelere dayanır. Uygulamada sık karşılaşılan itiraz sebeplerini şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracıya ait olmadığı iddiası (imzaya itiraz).
• Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alındığı, bu nedenle geçersiz olduğu savunması.
• Taahhütte kesin ve belirli tahliye tarihinin yer almadığı ya da sonradan doldurulduğu iddiası.
• Taahhüdün kayda bağlı bir şart içerdiği, bu nedenle geçerli tahliye taahhüdü sayılamayacağı iddiası.
• Kiralananın aile konutu olduğu, eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu savunması.
• Kiranın sonradan yeni bir sözleşmeyle yenilendiği veya uzatıldığı, bu sebeple eski taahhüdün hükümsüz kaldığı iddiası.

Bu itirazların bir kısmı, özellikle imzaya itiraz gibi, takip yolunu da belirleyici niteliktedir. Örneğin kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzayı açıkça inkâr ederse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açamaz; sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorunda kalır. Diğer yandan, kira sözleşmesinin yenilendiği ya da süresinin uzatıldığı savunması yapılıyorsa, kiracının bu iddiasını tahliye taahhüdüyle aynı güçte yazılı bir belge ile ispat etmesi beklenir. Aksi halde mahkemeler, geçerli tahliye taahhüdüne üstünlük tanıma eğilimindedir. Bu nedenle itiraz dilekçesinin içeriği, ilerideki dava stratejisini doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur.

İtirazın Kaldırılması Davası

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesiyle icra takibi durduktan sonra, kiraya verenin başvurabileceği yollardan ilki, itirazın kaldırılması davasıdır. Bu dava, İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi çerçevesinde icra hukuk mahkemesinde açılır. Ancak her tahliye taahhüdü bakımından bu yol uygun değildir. İtirazın kaldırılması davasının açılabilmesi için, kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzayı açıkça inkâr etmemiş olması ve taahhüdün resmi nitelikte (örneğin noterde düzenlenmiş veya noter tasdikli) olması büyük önem taşır. Aksi halde mahkeme, işin yargılama gerektirdiği gerekçesiyle davayı reddedip tarafları genel mahkemeye yönlendirebilir.

İtirazın kaldırılması davasında mahkeme, öncelikle tahliye taahhüdünün şekil şartlarını, tahliye tarihinin belirginliğini ve kira ilişkisinin varlığını değerlendirir. Kiracı, kiranın yenilendiğini veya süresinin uzatıldığını ileri sürüyorsa, bunu tahliye taahhüdüyle aynı güçte bir belgeyle (örneğin yeni tarihli yazılı kira sözleşmesi) ispat etmek zorundadır. Aksi takdirde, yazılı ve resmi tahliye taahhüdü, kiracının soyut savunmalarına göre üstün sayılır ve mahkeme genellikle itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verir. Bu tür davalarda ispat yükünün önemli bir kısmı kiracı üzerinde kalır; kiraya veren ise geçerli tahliye taahhüdünü ve süresinde takip yaptığını göstermekle yetinir.

İtirazın kaldırılması davası açmak için, kiracının itirazının tebliğinden itibaren 6 aylık bir hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre kaçırıldığında, artık itirazın kaldırılması yoluna gidilemez; kiraya veren ancak itirazın iptali davası açmayı düşünebilir. Dolayısıyla sürelere dikkat edilmemesi, kiraya veren bakımından telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir. Uygulamada bazen icra mahkemeleri, tahliye emrindeki 15 günlük sürenin dolmadığı gerekçesiyle itirazın kaldırılması talebini reddetmeye yönelse de, Yargıtay kararlarında, itiraz varsa 15 günün dolmasının beklenmesinin zorunlu olmadığı açıkça ifade edilmektedir.

İtirazın İptali ve Tahliye Davası

Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzayı açıkça inkâr ettiği, taahhüdün geçersizliğine yönelik ciddi iddialar ileri sürdüğü veya tahliye taahhüdünün adi nitelikli bir belge olduğu hâllerde, çözüm yolu itirazın iptali ve tahliye davasıdır. Bu dava, genel mahkeme niteliğindeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve klasik anlamda bir yargılama süreci işletilir. Kiraya veren, tahliye taahhüdünün usulüne uygun şekilde alındığını, kiralananın tesliminden sonra düzenlendiğini, tarihin kesin ve belirli olduğunu ve kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmadığını ispat etmekle yükümlüdür. Kiracı ise imzaya itiraz ediyorsa, bilirkişi incelemesi ile imza aidiyetinin belirlenmesi gündeme gelir; taahhüdün boş imzalı ve sonradan doldurulduğu iddiası varsa, bunu yazılı delillerle desteklemesi beklenir.

İtirazın iptali davası için, kiracının itirazının tebliğinden itibaren 1 yıllık bir süre öngörülmüştür. Bu süre içinde dava açılmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın iptalini ve tahliyeyi isteyemez. Dava sonucunda mahkeme, kiracının itirazını haksız bulursa, itirazı iptal eder ve kiralananın tahliyesine karar verir; bu karar icra dosyasına sunulduğunda, durmuş olan tahliye takibi kaldığı yerden devam eder ve icra müdürlüğü taşınmazı zorla tahliye edebilir. Kiracının itirazının haklı bulunması halinde ise, tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir ve kiraya verenin bu belgeye dayanarak tahliye isteme imkânı ortadan kalkar.

Bu dava türünde, son yıllarda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk da önemli bir aşama haline gelmiştir. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davaları bakımından, arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması mümkün değildir; açılmış olsa bile dava, usulden reddedilebilir. Bu nedenle itirazın iptali davası planlanırken, arabuluculuk başvurusunun zamanında yapılması ve sürecin doğru yürütülmesi zorunlu hale gelmiştir.

İtirazın Kaldırılması, İtirazın İptali ve Tahliye Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye taahhütnamesine itiraz sonrasında izlenecek yollarda, zorunlu arabuluculuk bakımından önemli bir ayrım vardır. İcra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davalarında, arabuluculuk dava şartı değildir. Yani kiraya veren, kiracının itirazının kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde doğrudan icra hukuk mahkemesine başvurabilir; öncesinde arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmaz. Bunun sebebi, bu davaların icra takibiyle sıkı sıkıya bağlantılı, nispeten daha sınırlı inceleme yapılan, takip hukukuna özgü davalar olmasıdır.

Buna karşılık, sulh hukuk mahkemesinde açılan itirazın iptali ve tahliye davaları bakımından, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu çerçevede kiraya veren, itirazın iptali ve tahliye davası açmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunmak, kiracıyla arabulucu huzurunda görüşme yapmak ve sonucunda anlaşma veya anlaşamama tutanağı düzenlenmesini sağlamak zorundadır. Mahkemeye açılan dava dilekçesine bu arabuluculuk son tutanağı eklenmezse, mahkeme davayı esasına girmeden, usulden reddedebilir.

Bu durum, tahliye taahhütnamesine itiraz edilen dosyalarda strateji belirlerken mutlaka dikkate alınmalıdır. Kiraya veren, “itirazın kaldırılması mı, itirazın iptali mi?” sorusuna yanıt verirken sadece hukuki şartları değil, arabuluculuk zorunluluğunu, süreleri ve masrafları da birlikte değerlendirmelidir. Özellikle kiracı ile uzlaşı imkânı varsa, arabuluculuk görüşmeleri kimi zaman dava sürecine göre daha hızlı ve pratik sonuçlar doğurabilir. Ancak arabuluculuk, kiracının itirazını kendiliğinden hükümsüz kılmaz; anlaşma sağlanamazsa, tahliye için mutlaka mahkeme yoluna devam edilmesi gerekir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme ve Süreler

Tahliye taahhütnamesine itiraz sonrasında açılacak davalarda, yetkili ve görevli mahkeme ve süreler büyük önem taşır. Yanlış mahkemede dava açılması veya sürelerin kaçırılması, tahliye imkânını tamamen ortadan kaldırabilir. Genel kural, tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinin yetkili olmasıdır. İtirazın kaldırılması davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra hukuk mahkemesidir. İtirazın iptali ve tahliye davalarında ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi hem görevli hem yetkilidir.

Temel süreler ve başvuru mercii aşağıdaki tabloda özetlenebilir:

Bu sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğu unutulmamalıdır. Özellikle tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna gidilmemesi hâlinde, o tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istenemeyeceği kabul edilir. Benzer şekilde, itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davalarındaki 6 ay ve 1 yıllık sürelerin kaçırılması, kiraya veren bakımından geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurur. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine itiraz edilen her dosyada, takvim ve süre yönetimi titizlikle takip edilmelidir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Yargıtay’ın Yaklaşımı

Tahliye taahhütnamesine itiraz ve icra süreci, hem teknik hem de şekli açıdan hassas bir alan olduğundan, uygulamada pek çok hata ile karşılaşılmaktadır. En yaygın hatalardan biri, noterde düzenlenmiş tahliye taahhüdünün ilam niteliğinde olduğu varsayılarak ilamlı icra yolunun seçilmesi ve borçluya Örnek 2 icra emri gönderilmesidir. Yargıtay, tahliye taahhüdünün para borcu içermemesi sebebiyle İİK m.38 kapsamına girmediğini birçok kararında vurgulamış, noterden alınmış olsa dahi bu belgenin ilamlı takibe konu edilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.

Bir diğer hata, tahliye emrine süresinde itiraz edilmesine rağmen icra müdürlüğünün takibi devam ettirmeye çalışması veya kiraya verenin “noter taahhüdü var, itiraz takibi durdurmaz” şeklindeki hatalı inancıdır. Oysa kanun, tahliye emrine itirazın tahliye takibini durduracağını açık şekilde düzenlemektedir. Yargıtay, icra müdürlüğünün takibin durdurulmasına karar vermediği bazı olaylarda, bu işlemleri hukuka aykırı bularak bozma yoluna gitmiştir. Ayrıca bazı icra mahkemelerinin, itirazın kaldırılması davasını tahliye emrindeki 15 günlük süre dolmadan açıldığı gerekçesiyle reddettiği görülmekte; ancak Yargıtay, bu 15 günlük sürenin sadece itiraz olmaması halinde zorla tahliye için beklenmesi gereken süre olduğunu, itiraz varsa bu sürenin dolmasının şart olmadığını açıkça belirtmektedir.

Kiracılar açısından en önemli hata ise, tahliye taahhütnamesini imzalarken hukuki sonuçlarını öngörememeleri, çoğu zaman kira sözleşmesiyle aynı gün veya boş olarak imza atmalarıdır. Bu tür belgeler daha sonra doldurulup takibe konulduğunda, kiracı iddialarını yazılı delille ispatlamakta zorlanmakta ve tahliye riskiyle karşılaşmaktadır. Kiraya veren açısından da, tahliye taahhüdüne dayanarak takip başlatırken bir aylık başvuru süresini kaçırmak, yanlış takip türünü seçmek veya zorunlu arabuluculuk şartını göz ardı etmek, tahliye imkânını tamamen ortadan kaldırabilir. Yargıtay kararları incelendiğinde, şekli kurallara ve süreye uyulmasının, uyuşmazlığın özünden zaman zaman daha fazla belirleyici olduğu açıkça görülmektedir.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesine itiraz edersem icra tamamen durur mu?

Evet. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak gönderilen Örnek 14 tahliye emrine, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edildiğinde, İcra ve İflas Kanunu gereğince tahliye takibi durur. Bu, kiraya verenin icra dosyası üzerinden doğrudan tahliye yaptıramayacağı anlamına gelir. Takibin devam edebilmesi için kiraya verenin ya icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası yoluna gitmesi gerekir.

Noterde verilen tahliye taahhütnamesine de itiraz edebilir miyim?

Evet, tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmiş veya imzasının noterlikçe onaylanmış olması itiraz hakkını ortadan kaldırmaz. Noter tahliye taahhüdü de ilam niteliğinde bir belge değildir; bu nedenle tahliye emrine süresinde yapılan itiraz, icra takibini durdurur. Ancak noter düzenlemesi belge, itirazın kaldırılması davasında kiracının ispat yükünü ağırlaştırır; kiracı kiranın yenilendiğini, sürenin uzadığını veya taahhüdün geçersiz olduğunu aynı güçte yazılı delillerle kanıtlamak zorunda kalır.

İtiraz ettikten sonra kiraya veren ne kadar sürede dava açmak zorunda?

Kiraya verenin, kiracının itirazının kendisine tebliğinden itibaren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmak için 6 aylık süresi vardır. İtirazın iptali ve tahliye davası açmak isterse, bu durumda süre 1 yıldır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte kabul edildiğinden, geçtikten sonra aynı tahliye taahhüdüne dayanarak itirazı bertaraf etmek mümkün olmaz. Ayrıca tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi veya tahliye davası açmak için, taahhütte gösterilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçilmesi gerektiği de unutulmamalıdır.

İtirazın iptali ve tahliye davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında, 7445 sayılı Kanun uyarınca zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Tahliye taahhütnamesine yapılan itirazı iptal ettirmek ve tahliye talep etmek için sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulmalı ve süreç sonunda anlaşma veya anlaşamama tutanağı alınmalıdır. Bu tutanak dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme davayı esasına girmeden usulden reddedebilir. Buna karşılık icra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davalarında zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.