Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım? sorusu, son yıllarda kira uyuşmazlıklarında en sık sorulan sorulardan biridir. Elinde yazılı bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, çoğu zaman bu belgenin tek başına kiracıyı hemen çıkaracağını düşünür; oysa süreç mutlaka kanunda öngörülen hukuki yollardan yürütülmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye imkânı tanınmış, ancak bu imkân sıkı şekil şartlarına ve süre kurallarına bağlanmıştır. Bu nedenle, kiracının taahhüt ettiği tarihte çıkmaması durumunda hangi yolun izleneceğini, hangi sürelerin kaçırılmaması gerektiğini ve uygulamada sık yapılan hataları bilmek büyük önem taşır. Aşağıda, tahliye taahhütnamesinin ne olduğunu, geçerlilik şartlarını, icra ve dava yoluyla tahliye süreçlerini, itiraz ve geçersizlik iddialarını ve kiraya verenin pratikte nasıl hareket etmesi gerektiğini ayrıntılı şekilde bulabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, basitçe, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı (konut veya işyeri) boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu belge, klasik kira sözleşmesinden farklı olarak, kiracının gelecekteki tahliye yükümlülüğünü somut bir tarihe bağlar ve kiraya verene, bu tarihten sonra icra veya dava yoluna başvurma imkânı sağlar. Kanunda yer alan bu düzenleme, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin tahliye konusunda daha hızlı bir hukuki yol izlemesine imkân tanımaktadır.

Tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman kira sözleşmesinin eki gibi görülse de, teknik olarak ayrı bir hukuki işlemdir. Kira sözleşmesi kira ilişkisini kurarken, tahliye taahhüdü kiracının bu ilişkiyi belirli bir tarihte sonlandırmayı kabul etmesi anlamına gelir. Uygulamada, “boş tarihli” taahhütler, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan formlar veya kiracının baskı altında imza attığını ileri sürdüğü belgeler sıkça karşımıza çıkar. Bu tür durumlarda belgenin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir ve mahkeme önünde ispat sorunu doğar.

Özetle, tahliye taahhütnamesi hukuken güçlü bir araçtır; ancak sadece kanunun aradığı şekil ve irade şartlarını tam olarak sağladığı takdirde kiracının tahliyesi için kullanılabilir. Aksi halde, kiraya veren bu yola güvenerek zaman kaybedebilir ve alternatif tahliye sebeplerine dayanma imkânını da zayıflatabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin hukuki temeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Bu hükme göre, kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Buradaki “konut ve çatılı işyeri kiraları” vurgusu önemlidir; zira bu madde ağırlıklı olarak bu tür kiralar için uygulanmaktadır.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için temel şartlar şu şekilde özetlenebilir:

• Yazılı şekil: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü beyanlar tahliye sebebi oluşturmaz.
• Kiralananın tesliminden sonra düzenleme: Belge, kiralanan fiilen kiracıya teslim edildikten sonra imzalanmalıdır. Teslimden önce veya kira sözleşmesi imzalanırken alınan taahhütler baskı şüphesine açıktır.
• Kiracı veya yetkili vekil imzası: Taahhüdü bizzat kiracı ya da usulüne uygun yetki verilmiş vekili imzalamalıdır. Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası aranır.
• Belirli tahliye tarihi: Tahliye tarihi açık ve belirli olmalı, yoruma açık bırakılmamalıdır.

Uygulamada sıkça görülen “boş tarihli” taahhütnamelerde, tarih sonradan kiraya veren tarafından doldurulsa bile, bunun sonradan eklendiğini ispat yükü çoğunlukla kiracıya yüklenir. Yine de bu tür belgeler, uyuşmazlık çıktığında ciddi ispat çekişmelerine neden olur. Bu yüzden, pratikte en sağlıklı yol, tahliye tarihinin imza anında açıkça yazılması ve taraflarca tereddütsüz kabul edilmesidir.

Tahliye Taahhütnamesi Noter Onaylı Olmak Zorunda mı?

Uygulamada en çok sorulan hususlardan biri, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olup olması gerektiğidir. Kanunen geçerlilik için noter şartı yoktur; adi yazılı (taraflar arasında düzenlenen ve imzalanan) bir taahhüt de şeklen geçerlidir. Ancak noter onayı, özellikle uygulamada imza inkârı ve irade tartışmalarının önüne geçmesi bakımından önemli bir güvence sağlar.

Adi yazılı taahhütnamelerde kiracı, icra takibi sırasında imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda, kiraya veren imzaya itirazı bertaraf etmek için mahkemede ayrıca ispat faaliyeti yürütmek zorunda kalabilir. Noter düzenlemeli veya noter onaylı bir belgede ise imzanın kiracıya ait olduğu karine olarak kabul edilir; imza inkârı neredeyse mümkün olmaz ve süreç çok daha hızlı ilerler. Bu, özellikle ilamsız tahliye takibi (mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra dairesi üzerinden yürütülen takip) bakımından ciddi bir avantajdır.

Sonuç olarak, noter onayı bir “geçerlilik şartı” değil, güçlü bir “ispat aracı”dır. Kiraya verenler, özellikle yüksek bedelli veya uzun süreli kiralamalarda, ileride çıkabilecek tahliye uyuşmazlıklarını azaltmak için tahliye taahhütnamesini noterde düzenletmeyi ciddi şekilde değerlendirmelidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Süresi, Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tahliye taahhütnamesi bakımından en kritik noktalardan biri, sürelerin doğru hesaplanmasıdır. TBK m. 352’ye göre, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapabilmesi için, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçmesi gerekir. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir; yani geçmesi halinde taahhüde dayanarak tahliye talep etme imkânı ortadan kalkar.

Pratikte sıkça kullanılan hesaplama şu şekildedir:

Bazı durumlarda, kiraya veren bir aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirim göndererek (örneğin noter ihtarı) dava açma süresini bir kira dönemi uzatma imkânına sahip olabilir. Ancak bildirim tarihinin ve içeriğinin doğru kurgulanması gerekir; hatalı veya çok erken gönderilen ihtarlar beklenen etkiyi doğurmayabilir. Yanlış süre hesabı, güçlü bir tahliye imkânının tek kalemde kaybedilmesine yol açabileceğinden, bu aşamada hukuki destek alınması önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım? (Genel Yol Haritası)

Elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi var ve kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım diye düşünüyorsanız, öncelikle belgenin gerçekten tüm geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını objektif biçimde değerlendirmeniz gerekir. Kira sözleşmesinden sonra mı imzalanmış, kiralanan teslim edildikten sonra mı düzenlenmiş, tahliye tarihi açık mı, kiracı veya vekili bizzat imzalamış mı, aile konutu ihtimali var mı? Bu sorulara olumlu yanıt veremediğiniz durumlarda, doğrudan bu taahhüde güvenerek işlem yapmak yerine önce risk analizi yapılmalıdır.

Belgenin geçerli olduğu kanaatine vardıysanız, bir sonraki adım bir aylık süreyi kaçırmadan hangi yoldan gideceğinize karar vermektir. Kanun size iki temel seçenek sunar:

• İcra yoluyla tahliye: İcra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatmak.
• Mahkeme yoluyla tahliye davası: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak (konut ve çatılı işyerlerinde arabulucu sürecini tamamlayarak).

Uygulamada çoğu kiraya veren, süreyi kaçırmamak ve nispeten hızlı sonuç almak için önce icra yolunu tercih eder. Kiracının itiraz ettiği veya imza/irade tartışması yaşandığı durumlarda ise icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi önüne giden ikinci bir süreç gündeme gelir. Bu noktada, yanlış başvuru yapılması, sürelerin karıştırılması veya eksik belge sunulması, hem zaman kaybına hem de tahliye imkânının tamamen ortadan kalkmasına neden olabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi ile Tahliye

İcra takibi, tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkarma konusunda çoğu zaman en pratik ve hızlı yoldur. Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yetkili icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatır. Bu başvuruda, tahliye taahhütnamesinin aslı veya onaylı örneği icra dosyasına sunulur. İcra dairesi, kiracıya taşınmazı belirli süre içinde (genellikle 15 gün) boşaltmasını ve 7 gün içinde itiraz hakkı bulunduğunu bildiren bir tahliye emri gönderir.

Kiracı, bu emre 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tanınan sürede taşınmazı boşaltmak zorundadır. Süre sonunda tahliye gerçekleşmezse, icra memurları zorla tahliye işlemini gerçekleştirir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir. Kiracı itiraz ederse, kiraya verenin 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması veya en geç 1 yıl içinde tahliye davası açması gerekir. Aksi halde, tahliye taahhütnamesine dayanarak yürütülen takip sonuçsuz kalabilir.

İcra takibi sürecinde yapılan yaygın hatalar arasında; yanlış icra dairesine başvurmak, tahliye tarihinden sonra bir aylık süreyi kaçırmak, eksik belge sunmak veya itiraza karşı zamanında dava açmamak sayılabilir. Özellikle imza inkârı ihtimalinin yüksek olduğu adi yazılı taahhütnamelerde, icra takibi öncesi belgenin dayanak gücü dikkatle değerlendirilmelidir. Noter düzenlemeli taahhütlerde ise icra aşaması çoğu zaman daha hızlı ve “sürprizsiz” ilerler.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve Arabuluculuk Süreci

Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyor ve icra yolu tercih edilmiyorsa ya da icra takibi itirazlar nedeniyle tıkanmışsa, tahliye davası gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurulması şarttır; aksi halde dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, tahliye tarihinin ertelenmesi, tazminat ödenmesi, yeni sözleşme yapılması gibi pek çok başlıkta anlaşma zemini arayabilir. Uzlaşma sağlanırsa, arabuluculuk anlaşma tutanağı ilam (mahkeme kararı) niteliğinde olduğundan, gerektiğinde doğrudan icra edilebilir. Uzlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk sonunda düzenlenen son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye davasında mahkeme; taahhütnamenin geçerliliği, sürelerin korunup korunmadığı, kiracının itirazlarının (irade sakatlığı, aile konutu, imza inkârı vb.) hukuken geçerli olup olmadığı gibi hususları değerlendirir. Uygulamada bu davalar 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilmekte, mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemeleri, tanık dinlenmesi gibi faktörler süreyi uzatabilmektedir. Karar kesinleştiğinde veya karar icra yoluyla yerine getirildiğinde, kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır; aksi halde haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ve cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve Geçersizlik İddiaları

Kiracı açısından bakıldığında, tahliye taahhütnamesi her zaman bağlayıcı olmayabilir. Belgenin geçerliliği, imzalanma koşulları ve içeriği ciddi şekilde incelenir. Kiracı, icra takibinde 7 gün içinde itiraz ederek süreci durdurabilir ve şu tür iddialarda bulunabilir:

• Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün, baskı altında imzalatıldığı,
• Kiralamanın aile konutu olduğu ve diğer eşin rızası alınmadığı,
• İmzaya itiraz (imzanın kendisine ait olmadığı),
• Boş tarihli taahhüt verildiği ve tarihin sonradan doldurulduğu,
• Hile, tehdit veya cebirle iradenin sakatlandığı.

Bu tür itirazların mahkeme önünde kabul görebilmesi için, genellikle yazılı veya güçlü delillerle desteklenmesi gerekir. Örneğin, aile konutu iddiasında, taşınmazın fiilen aile konutu olduğunu gösteren kayıtlar, eşin yaptığı ihtarname veya açtığı dava önem taşır. İrade sakatlığı (cebir, hile, tehdit) iddialarında ise, bu durum öğrenildikten sonra genellikle bir yıl içinde iptal davası açılması gerekir; aksi halde hak düşebilir.

Kiraya veren açısından ise, bu itirazların muhtemel olduğunu bilerek en başta sağlıklı belgelerle hareket etmek gerekir. Noter düzenlemesi, tarih ve taraf bilgilerinin açık yazılması, aile konutu ihtimalinde diğer eşin bilgilendirilmesi ve imza alımı, ileride ortaya çıkabilecek geçersizlik tartışmalarını büyük ölçüde önler.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Geçerliliğini Korumak İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye taahhütnamesi, doğru hazırlandığında kiraya veren için güçlü bir güvencedir; yanlış kurgulandığında ise hiçbir işe yaramayan bir kâğıt parçasına dönüşebilir. Geçerliliği korumak için dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Belgeyi mutlaka kiralanan teslim edildikten sonra imzalatmak.
• Tahliye tarihini, gün/ay/yıl şeklinde açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazmak.
• Birden fazla kiracı varsa her birinin imzasını almak.
• Aile konutu ihtimali varsa, diğer eşin de imzasını almaya çalışmak veya en azından bilgilendirdiğinizi gösteren kayıtlar oluşturmak.
• Belgeyi mümkünse noter huzurunda düzenlemek veya imzayı noter onayından geçirmek.
• Taahhüdü kira artışı için baskı aracı olarak kullanmamak; bu tür uygulamalar mahkemede kiracının lehine değerlendirilebilir.

Pratikte en sık yapılan hata, kira sözleşmesi imzalanırken “bir de şunu imzalayın” denilerek boş tarihli veya aynı tarihli taahhüt alınmasıdır. Bu tür belgeler, uyuşmazlık çıktığında baskı şüphesi nedeniyle sık sık geçersiz sayılabilmekte veya en azından uzun yargı süreçlerine yol açmaktadır. Başka bir hata, tahliye tarihinden sonra bir ay içinde hiçbir işlem yapmamak ve daha sonra bu taahhüde dayanarak kiracıyı çıkarmaya çalışmaktır. Bu durumda, en güçlü hukuki araçlardan biri kullanılamaz hale gelmiş olur.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer? Harç ve Masraflar

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye ne kadar sürer? sorusunun tek bir cevabı yoktur; sürenin uzunluğu seçilen yola, kiracının tutumuna ve ilgili icra dairesi veya mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra yoluyla tahliyede, kiracının itiraz etmediği dosyalarda süreç çoğu zaman birkaç ay içinde sonuçlanabilir. İtiraz, imza inkârı, bilirkişi incelemesi gibi adımlar devreye girdiğinde süre 6–8 ayı, hatta daha fazlasını bulabilir. Dava yolunda ise, arabuluculuk süreci, duruşma sayısı, delil toplama ve kararın kesinleşmesi derken süre genellikle daha da uzar.

Harç ve masraf kalemleri de baştan planlanmalıdır. Tahliye davası açılması halinde:

• Başvurma harcı ve karar ve ilam harcı,
• Vekâletname sunuluyorsa vekâlet harcı,
• Tebligat giderleri,
• Gerekirse bilirkişi, keşif ve tanık masrafları

gündeme gelir. İcra takibinde ise icra harçları, tebligat giderleri ve tahliye sırasında yapılacak işlemlere ilişkin masraflar söz konusudur. Bu giderlerin, dava sonunda haksız çıkan tarafa yüklenmesi istenebilir; ancak başlangıçta çoğu kalem kiraya veren tarafından peşin ödenir. Yanlış yol seçimi veya usul hataları, hem süreyi uzatır hem de masraf yükünü geri dönmesi zor bir külfete dönüştürebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği Hazırlarken Dikkat Edilecek Hususlar

Piyasada çok sayıda hazır tahliye taahhütnamesi örneği dolaşmaktadır; ancak her taşınmaz ve her kira ilişkisi kendine özgüdür. Hazır bir örneği aynen kopyalayıp kullanmak yerine, kira ilişkisine ve tarafların durumuna göre uyarlanmış bir metin tercih edilmelidir. Belgenin başında tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık adresi ve kira sözleşmesine atıf net şekilde yer almalıdır.

Taahhüdün iç kısmında, hangi tarihte taşınmazın tamamen boş ve kullanılabilir şekilde teslim edileceği açıkça yazılmalı, bu tarihin uzatılması veya değiştirilebilmesi için mutlaka yazılı anlaşma koşulu getirilmeli, varsa özel şartlar (örneğin belirli bir tarihe kadar yeni taşınmaz bulunamazsa şu kadar süre eklenir gibi) tereddüde yer bırakmayacak biçimde düzenlenmelidir. Ayrıca, kiracının tahliye tarihinde anahtar teslimini nerede ve nasıl yapacağı, tahliye edilmemesi halinde kiraya verenin icra veya dava yoluna başvurabileceği ve bu süreçteki masrafların kiracıya yüklenebileceği hususları da açıkça ifade edilebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, taahhütnamenin kira sözleşmesinin zorunlu bir unsuru olmadığı, kendi başına bağımsız bir irade açıklaması olduğudur. Bu nedenle, kiracının gerçekten serbest iradesiyle, neye imza attığını bilerek bu belgeyi imzalaması; kiraya verenin de ileride hukuki çekişmelere yol açacak belirsiz ifadelerden kaçınması gerekir.

Daha detaylı bilgi için Mersin Kira Avukatı ziyaret edebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular