Tahliye Taahhüdünün Sonradan Doldurulması Suç Mu?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belli bir tarihte kiralanan yeri boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Uygulamada ise çoğu zaman bu belge, tarih veya bazı boşlukları doldurulmadan imzalatılmakta ve daha sonra kiraya veren tarafından tek taraflı biçimde tamamlanmaktadır. Bu durum, kiracı açısından hem tahliye riski hem de “Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması suç mu?” sorusunu gündeme getirmektedir. Bu makalede; tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, boş tahliye taahhütnamesi kavramını, sonradan doldurulmasının hukuki ve cezai sonuçlarını, ispat yükünün kimde olduğunu ve Yargıtay’ın konuya yaklaşımını ayrıntılı şekilde ele alacağız. Böylece hem kiracı hem de kiraya veren bakımından, hangi durumda sadece özel hukuk uyuşmazlığı, hangi durumda ise açığa imzanın kötüye kullanılması gibi ceza hukuku sorunlarının gündeme geleceği netleşmiş olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi (tahliye taahhüdü), konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği, tek taraflı irade beyanını içeren belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, bu belgenin kira ilişkisini sona erdirme bakımından özel bir önem taşıdığını düzenler. Kanuna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir boşaltma tarihi içeren yazılı bir taahhüt vermiş ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak bir ay içinde icra takibi (ilamsız tahliye takibi) başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman ayrı bir form halinde düzenlenmekle birlikte, bazen kira sözleşmesinin içinde bir madde olarak da yer alabilir. Ancak Yargıtay uygulamasında, kira sözleşmesi kurulurken “ön şart” gibi alınan, kiralanan henüz teslim edilmeden imzalatılan taahhütler, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir. Bu nedenle, belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için sadece yazılı olması yetmez; imzalandığı zaman dilimi ve kiracının iradesinin serbest olup olmadığı da önem taşır.

Özellikle kira bedellerinin hızla yükseldiği dönemlerde kiraya verenler, ileride tahliye sürecini kolaylaştırmak için kiracılardan tahliye taahhüdü almak istemektedir. Buna karşılık kiracılar, çoğu zaman sözleşmeyi yapabilmek için bu belgeyi imzalamak zorunda kaldıklarını, yani “mecburen” imza attıklarını ifade etmektedir. İşte bu gerilim alanı, hem geçerlilik tartışmalarını hem de “sonradan doldurma” gibi sorunları beraberinde getirmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, hem kanun hem de yerleşik Yargıtay içtihatları ile belirli şartlara bağlanmıştır. Bu şartlardan birinin eksikliği, belgenin tahliyeye dayanak olmasını engelleyebilir. Temel kriterler şu şekilde özetlenebilir:

• Belgenin mutlaka yazılı olması ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması,
• Taahhüdün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması,
• Belgede, kiralananın açıkça belirlenmiş olması (adres, bağımsız bölüm bilgileri vb.),
• Boşaltma tarihinin net, belirli ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılması,
• Kiracının iradesinin baskı, hile, tehdit, yanılma gibi nedenlerle sakatlanmamış olması,
• Kiralanan yer aile konutu ise, eşin de taahhüde katılması veya en azından kira ilişkisine taraf olması.

Bu unsurların birlikte gerçekleşmesi halinde, kiraya veren TBK m. 352 uyarınca taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Aksi halde, mahkemeler taahhüdü geçerli kabul etmeyebilir veya kiracının irade sakatlığı iddialarını ciddiyetle değerlendirir. Özellikle kira sözleşmesi imzalanırken, daha kira ilişkisi kurulmadan “bugün imzalamazsan sözleşme yapmam” şeklindeki baskılar altında alınan taahhütler, Yargıtay kararlarında kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle tartışma konusu edilmektedir.

Dolayısıyla tahliye taahhütnamesi, kiracının gelecekteki davranışını bağlayan ciddi bir hukuki belgedir ve hem hazırlanma zamanı hem de içeriği, olası bir tahliye davasında veya icra takibinde titizlikle incelenmektedir. Kiracı ve kiraya verenin bu hususlarda özenli davranmaması, ileride hem davaların kaybedilmesine hem de gereksiz yargılama giderlerine yol açabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Uygulamada sıkça karşılaşılan boş tahliye taahhütnamesi, tarih veya bazı önemli alanları (düzenleme tarihi, tahliye tarihi gibi) boş bırakılmış, sadece kiracının kimlik bilgileri ve imzasının yer aldığı tahliye taahhüdü anlamına gelir. Çoğu zaman, kira sözleşmesi imzalanırken kiraya veren “ileride doldururuz” diyerek bu belgeyi kiracıdan alır ve belgeyi kendi kasasında saklar. Kiracı ise belgenin ne zaman ve hangi tarihle kullanılacağından habersizdir.

Yargıtay, genel ilke olarak “boş bir kâğıda imza atan kişi, bunun sonuçlarına katlanır” yaklaşımını benimsemektedir. Bu bakış açısına göre, kiracı tarihsiz veya kısmen boş bir tahliye taahhütnamesine imza attıysa, daha sonra bu belgenin kiraya veren tarafından doldurulmuş olmasına tek başına dayanarak geçersizlik iddiasında bulunamaz. Ancak bu, kiracının hiç korunmadığı anlamına gelmez; boş olarak verilen belgenin kira sözleşmesi imzalanmadan önce alındığını, baskı altında imzalandığını veya kararlaştırılandan farklı şekilde doldurulduğunu iddia eden kiracının, bunu ispat etmesi beklenmektedir.

Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından kısa vadede “kolaylık” gibi görünse de, ispat sorunları ve irade sakatlığı iddiaları nedeniyle uzun vadede ciddi uyuşmazlıkların kaynağı olabilmektedir. Kiracılar için ise hem tahliye tehlikesi hem de ispat yükü bakımından oldukça riskli bir belgedir.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması

Boş bırakılmış tahliye taahhütnamesinin kiraya veren tarafından daha sonra doldurulması, kira ilişkilerinde en çok uyuşmazlık yaratan konulardan biridir. Uygulamada sık görülen senaryo; kira sözleşmesi yapılırken kiracının tarih kısmı boş bir belge imzalaması, kiraya verenin de bu belgeyi yıllar sonra kendi lehine uygun gördüğü bir tarihle doldurup tahliye takibine konu etmesidir. Kiracı bu durumda çoğunlukla, “ben bu belgeyi kira sözleşmesinden önce imzaladım” veya “tarihler sonradan yazıldı, bu tarihleri hiç kabul etmedim” savunmasını yapmaktadır.

Yargıtay, bu tip durumlarda ispat yükünü kiracıya yüklemektedir. Yani kiracı, belgenin teslim edilme zamanı ile sonradan doldurulma biçimindeki iddiasını, aynı güçte yazılı delillerle veya en azından yemin deliliyle desteklemelidir. Sadece tanık beyanı, çoğu dosyada yeterli görülmemektedir. Bu çerçevede, kiracının boş tahliye taahhütnamesi verdiğini iddia etmesi yetmez; belgenin sözleşme öncesi alındığını veya tarihin sonradan gerçeğe aykırı biçimde yazıldığını somut verilerle ortaya koyması gerekir.

Kiraya veren açısından bakıldığında ise, belgenin kira ilişkisi devam ederken, kiralanan teslim edildikten sonra ve serbest iradeye dayalı olarak düzenlendiğini gösterebilmek önemlidir. Aksi halde mahkeme, taahhüdü geçersiz sayarak tahliye talebini reddedebilir. Bu nedenle, sonradan doldurma pratiği, taraflar arasında güveni zedeleyen ve çoğu zaman uzun yargılamalara sebep olan bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması Suç Mu?

“Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması suç mu?” sorusunun cevabı, her somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Tek başına, kira ilişkisinin bir parçası olan boş tahliye taahhütnamesinin daha sonra doldurulması, her zaman ceza hukuku bakımından suç oluşturmaz. Çoğu dosyada uyuşmazlık, özel hukuk çerçevesinde, yani taahhüdün geçerliliği ve tahliye koşulları yönünden incelenir.

Ancak Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesi, “açığa imzanın kötüye kullanılması” başlığı altında özel bir düzenleme getirir. Buna göre, belirli bir şekilde doldurulup kullanılmak üzere teslim edilen imzalı, kısmen veya tamamen boş bir kâğıdın, verilme amacından farklı biçimde doldurulması hâlinde, şikâyet üzerine ceza sorumluluğu doğabilir. Ayrıca imzalı boş belgenin hukuka aykırı biçimde ele geçirilip, hukuki sonuç doğuracak şekilde doldurulması halinde, belgede sahtecilik hükümleri gündeme gelebilir.

Görüldüğü üzere, her boş tahliye taahhütnamesi olayı otomatik olarak “suç” değildir. Ceza hukuku bakımından değerlendirme yapılabilmesi için, belgenin hangi amaçla verildiği, taraflar arasında nasıl bir anlaşma olduğu ve kiraya verenin bunu hangi şekilde doldurup kullandığı somut delillerle ortaya konmalıdır.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması Nasıl İspatlanır?

Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunu iddia eden taraf genellikle kiracıdır ve Yargıtay kararları gereğince bu iddiayı ispat yükü altında taşır. Türk Medeni Kanunu m. 6 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190 uyarınca, bir vakıaya hukuki sonuç bağlanmasını isteyen taraf, o vakıayı ispatla yükümlüdür. Bu çerçevede kiracı, belgenin kira sözleşmesinden önce alındığını veya tarihlerinin gerçeğe aykırı şekilde sonradan yazıldığını somut delillerle desteklemelidir.

Uygulamada başvurulabilecek deliller şu şekilde sıralanabilir:

• Kira sözleşmesinin yapıldığı tarih ile taahhüdün düzenleme tarihi arasındaki tutarsızlıkları gösteren yazılı belgeler,
• Noter ihtarnameleri, taraflar arasındaki daha önceki yazışmalar,
• Elektronik yazışmalar (e-posta, mesajlaşma kayıtları gibi) taahhüt tarihine ilişkin ifadeler içeriyorsa bunların sunulması,
• Kiraya verenin ikrarına veya daha önceki beyanlarına ilişkin tutanaklar,
• Son çare olarak yemin delili; kiracı karşı tarafa yemin teklif ederek iddiasını desteklemeye çalışabilir.

Yargıtay birçok kararında, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan yazıldığı iddiasının sadece tanık beyanına dayandırılmasını yeterli görmemektedir. Mahkemeler, özellikle kira ilişkisi devam ederken ve kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmiş görünen taahhütlerde, kiracının iddiasını güçlü yazılı delillerle desteklemesini beklemektedir. Bu nedenle kiracının, boş tahliye taahhütnamesi imzaladığını fark ettiği anda gecikmeden noter ihtarı göndermesi, yazılı delil oluşturması ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara hazırlıklı olması son derece önemlidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İptal Yolları

Boş tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından doldurulup icra takibine konu edildiğinde, kiracının en önemli hakkı zamanında itiraz ve gerekiyorsa iptal davası yoluna başvurmaktır. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibinde, kiracıya gönderilen tahliye emrine karşı genellikle 7 günlük itiraz süresi öngörülmektedir. Bu süre içinde itiraz edilmezse, takip kesinleşebilir ve tahliye riski artar.

Kiracı, itiraz dilekçesinde; taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce alındığını, boş olarak verildiğini, tarihin sonradan gerçeğe aykırı yazıldığını veya baskı altında imzaladığını ileri sürebilir. Bu iddialar aynı zamanda bir tespit davası veya geçersizlik davası çerçevesinde de ileri sürülebilir. Kiralanan yer aile konutu ise, eşin taahhütte yer almadığı, dolayısıyla belgenin aile konutu bakımından bağlayıcı olmadığı yönünde savunmalar da yapılabilmektedir.

Öte yandan, kiracı kendisine imzalatılan boş belgenin iradesini sakatladığını düşünüyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun irade sakatlığına ilişkin hükümlerine dayanarak taahhüdün iptalini talep edebilir. Baskı, tehdit, aldatma gibi sebepler somut delillerle ortaya konulabildiğinde, mahkeme bu taahhüdü geçersiz kabul edebilir. Tüm bu süreçlerin teknik ve süreye bağlı olması sebebiyle, hem icra takibi aşamasında hem de olası davalarda bir avukattan destek alınması, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşımaktadır.

Yargıtay’ın Boş Tahliye Taahhütnamesine Bakışı

Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, boş tahliye taahhütnameleri ve sonradan doldurma tartışmalarında bazı temel ilkeleri netleştirmiştir. Öncelikle, kira sözleşmesi yürürlükteyken düzenlenmiş görünen tahliye taahhüdünün, kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü olduğu kabul edilmektedir. Buna karşı çıkan kiracının, taahhüdün ilk kira sözleşmesi imzalanırken boş olarak alındığını, tarihlerin daha sonra yazıldığını veya baskı altında imzalandığını ispat etmesi beklenir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, özellikle 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, ispat yükünün kiracıda olduğunu açık biçimde ortaya koymuştur. Buna göre, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce alındığını iddia eden kiracı, bu iddiasını yazılı delillerle desteklemelidir; mahkemenin kiraya vereni ispat yükü altında görmesi doğru değildir. Benzer şekilde, 3. Hukuk Dairesi kararlarında da, tarihlerin sonradan yazıldığı iddiasının sadece hayatın olağan akışına aykırılık gibi gerekçelerle kabul edilemeyeceği, kiracının yazılı delil sunması veya yemin deliline dayanması gerektiği vurgulanmıştır.

Bununla birlikte Yargıtay, kira sözleşmesi kurulurken ve kiralanan henüz teslim edilmeden “sözleşmeyi imzalamam, önce taahhüt ver” şeklinde baskıyla alınan taahhütleri, uzun süredir eleştirel bir gözle değerlendirmektedir. Özellikle iradenin sakatlandığı somut olgularla ortaya konulabildiği durumlarda, bu tür taahhütlerin geçersiz sayılması mümkündür. Dolayısıyla Yargıtay, bir yandan imzalı belgenin hukuki güvenliğini korurken, diğer yandan kiracının iradesinin korunmasına da önem vermekte; her dosyada, delil durumuna göre dengeli bir değerlendirme yapmaktadır.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

Sıkça Sorulan Sorular