Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kira ilişkilerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesine sonradan itiraz etmesi ve “Artık bu belgeye bağlı olmak istemiyorum” demesidir. Özellikle “Kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse ne olur?” sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından ciddi sonuçlar doğurur. Çünkü tahliye taahhütnamesi doğru şartlarda düzenlendiğinde, kiraya verene hızlı tahliye imkânı tanıyan istisnai bir belgedir; ancak geçerlilik şartları, itiraz süresi, imzaya itiraz (kiracının “o imza benim değil” demesi) ve hak düşürücü süreler doğru yönetilmezse, sürecin tamamen kiracının lehine bozulması da mümkündür. Bu makalede tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğini, geçerlilik koşullarını, kiracının hangi hallerde ve nasıl itiraz edebileceğini, itirazın icra takibine ve tahliye davasına etkilerini, Yargıtay’ın benimsediği temel ilkeleri ve uygulamada sık yapılan hataları, hem kiracı hem de kiraya veren açısından adım adım ele alacağız.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği, tek taraflı bir beyan niteliğindeki hukuki işlemdir. Kiracı, bu belgeyi imzalarken kira sözleşmesiyle kendisine tanınan süre ve korumalardan belli ölçüde feragat etmiş olur; yani normalde kiracıyı koruyan rejim içinde istisnai bir “erken sona erdirme” mekanizması ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352, bu taahhüdün kiraya veren bakımından tahliye sebebi oluşturacağını açıkça düzenler.

Tahliye taahhütnamesi, klasik kira sözleşmesinden farklı bir fonksiyona sahiptir. Kira sözleşmesi kira süresi, kira bedeli, yan giderler gibi temel şartları düzenlerken; tahliye taahhüdü doğrudan “şu tarihte taşınmazı boşaltacağım” yönünde bir söz içerir. Bu nedenle belgenin şekli ve düzenlenme zamanı, ileride çıkabilecek itirazlar açısından son derece önemlidir. Uygulamada çoğu kiracı, bu belgenin sonuçlarını tam anlamıyla kavramadan imza atmakta; ilerleyen yıllarda kira artışı veya tahliye baskısı gündeme geldiğinde, taahhütnameden kurtulmak için itiraz yollarına başvurmaktadır.

Ev sahipleri açısından ise tahliye taahhütnamesi, kira süresinin sonunda “ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik” gibi klasik tahliye sebeplerine girmeden, daha hızlı bir şekilde tahliye almanın anahtarlarından biridir. Ancak bu hızlı yolun kullanılabilmesi, taahhütnamenin kanunda aranan tüm şartları taşımasına ve sürelere titizlikle uyulmasına bağlıdır. Aksi halde, kiracının itirazı üzerine hem icra takibi durur hem de açılan tahliye davaları reddedilebilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ DAYANAĞI

Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağı, TBK m.352/1 hükmüdür. Bu maddeye göre, kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bu düzenleme, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; işyeri niteliği taşımayan, örneğin arsa veya depo gibi yerlerde TBK m.352’ye dayanılarak tahliye istenmesi mümkün değildir.

Kanun koyucu, bu hükümle kira ilişkilerinde taraflara esneklik tanımayı amaçlamıştır. Kiracı ileride taşınmayı planlıyorsa bunu önceden taahhüt ederek bir takvim ortaya koyar; kiraya veren de bu takvime güvenerek taşınmazını yeniden kiralama, satma veya kendi kullanımına alma planını yapabilir. Bu nedenle TBK m.352, hem sözleşme serbestisinin hem de öngörülebilirliğin bir uzantısı olarak görülmelektedir.

Ancak aynı madde, kiraya veren için de ciddi bir sınırlama içerir: Tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre. Bu süre içinde icra takibi veya dava açılmazsa, kiraya veren artık o taahhütnameye dayanarak tahliye isteyemez. Uygulamada pek çok dosyada, kiraya verenin bu süreyi kaçırdığı ve kiracının basit bir süre itirazıyla tahliyeden kurtulduğu görülmektedir. Kiracı açısından bakıldığında, itiraz stratejisinin büyük kısmı bu hukuki dayanak ve süre rejiminin doğru okunmasına dayanır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ HANGİ ŞARTLARDA GEÇERLİDİR?

Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz edip edemeyeceğini tartışmadan önce, belgenin baştan itibaren geçerli olup olmadığını tespit etmek gerekir. Çünkü geçerlilik şartları sağlanmamış bir taahhütnameye dayanılarak ne icra takibi yapılabilir ne de açılan tahliye davasında başarı sağlanabilir. TBK m.352 ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde geçerli bir tahliye taahhüdü için temel koşulları şöyle özetlemek mümkündür:

• Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır (sözlü beyan yeterli değildir).
• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
• Taahhütnamede belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi bulunmalıdır.
• Belge, bizzat kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından imzalanmalıdır; birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası aranır.

“Teslimden sonra verilme” şartı özellikle önemlidir. Kiralananın anahtarlarının henüz teslim edilmediği, kira sözleşmesinin imzalandığı gün “paket halinde” alınan taahhütnameler, Yargıtay uygulamasında çoğu zaman kiracının iradesinin baskı altında olduğu kabul edilerek tartışmaya açılmaktadır. Bu durumda kiracı, tahliye taahhütnamesine itiraz ederken belgenin sözleşmeyle aynı tarihte alındığını, teslim gerçekleşmeden imzalatıldığını ve bu nedenle geçersiz olduğunu ileri sürebilir.

Tahliye tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması da sık rastlanan sorunlardan biridir. Yargıtay bazı kararlarında, boş tarihli taahhütnamenin de başlı başına hükümsüz olmadığını; ancak tarih kimin tarafından ve ne zaman eklendiği noktasında ispat yükünün kiracı aleyhine sonuç doğurabileceğini vurgulamaktadır. Dolayısıyla kiracının hem imzaya hem de tarihe dair açık itirazları, dosyanın seyrini tamamen değiştirebilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ

“Kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse ne olur?” sorusunun ilk cevabı, sürecin merkezinde icra takibi ve tahliye emrinin bulunduğunu hatırlamaktır. Kiraya veren, elindeki geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatır ve kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı, bu emrin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz, takibi durdurur; yani kiraya veren artık doğrudan icra yoluyla tahliye alamaz.

İtirazın içeriği, ileride açılacak davanın çerçevesini belirlediği için son derece kritiktir. Kiracı sadece “tahliye emrine itiraz ediyorum” derse, çoğu dosyada bu beyan, taahhütnamedeki imza ve tarihi kabul ettiği, sadece borca veya faize yönelik itiraz ettiği şeklinde yorumlanabilir. Buna karşılık kiracının, “belgedeki imza bana ait değildir”, “taahhüt kira sözleşmesiyle aynı gün alındı”, “kiralanan henüz teslim edilmeden imzalatıldı”, “boş tarihli verildi, sonradan tarih eklendi” gibi somut ve açık itirazlar ileri sürmesi, hem imza incelemesini hem de geçerlilik denetimini devreye sokar.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken, tahliye taahhütnamesine itirazın tek başına belgeyi ortadan kaldırmadığıdır. İtiraz, sadece icra takibini durdurur ve uyuşmazlığı mahkemeye taşır. Mahkeme, taahhütnamenin geçerlilik şartlarını, imzanın aidiyetini ve tarafların iddialarını değerlendirerek tahliye isteğinin haklı olup olmadığına karar verir. Yani kiracı “itiraz ettim, kurtuldum” düşüncesiyle hareket ederse, ileride aleyhine vekâlet ücreti, yargılama gideri ve hatta imza inkâr tazminatı gibi sonuçlarla karşılaşabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ ETME HAKKI VE İCRA TAKİBİN DURMASI

Tahliye emri kiracıya tebliğ edildikten sonra, kiracı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre 7 günlük itiraz süresine sahiptir. Bu süre içinde icra dairesine sözlü veya yazılı beyanda bulunarak tahliye emrine itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz, ilamsız icra takibinin en önemli özelliklerinden biri gereği, takip işlemlerini durdurur. Bu durma, kiraya verenin artık icra müdürlüğü üzerinden zorla tahliye talep edemeyeceği, uyuşmazlığın mutlaka mahkeme önüne taşınması gerektiği anlamına gelir.

İtirazın niteliği, bundan sonra izlenecek yolu belirler. Taahhütname noterlikçe düzenlenmiş, imza ve tarihi noterce onaylanmış veya kiracı tarafından ayrıca ikrar edilmişse, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir. Buna karşılık dayanak belge adi yazılı bir tahliye taahhütnamesi ise ve kiracı imzaya açıkça itiraz etmişse, icra mahkemesi bu itirazı inceleyemez; kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali ve tahliye” davası açması gerekir.

Pratikte en çok karşılaşılan hata, kiraya verenin itirazdan sonra yanlış merciye başvurmasıdır. Örneğin adi yazılı taahhütnamede imza inkârı varken icra mahkemesine gidilmesi, sürecin usulden reddi ve zaman kaybı ile sonuçlanır. Kiracı açısından ise en kritik husus, bu 7 günlük sürenin kaçırılmamasıdır. Zira süre geçtikten sonra yapılan itirazlar dikkate alınmaz ve tahliye emri kesinleşme yoluna girer; bu da zorla tahliye riskini artırır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZAYA İTİRAZ NASIL VE NEREYE YAPILIR?

Kiracının en güçlü savunma yollarından biri, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmesidir. İmzaya itiraz, teknik olarak “bu belgeyi ben imzalamadım” veya “bu imza bana ait değil” anlamına gelir ve adi yazılı belgeler bakımından oldukça etkili bir koruma mekanizmasıdır. Kiracı bu itirazı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde doğrudan icra dairesine yapar. Dilekçede, taahhütnamede yer alan imzaya ve gerekirse tarihe açıkça itiraz edildiğinin yazılması gerekir; aksi halde itirazlar, sadece borca yönelik değerlendirilir.

Uygulamada bazı kiracılar, “Ben böyle bir taahhütte bulunmadım” gibi muğlak ifadeler kullanmaktadır. Bu tür cümleler, her zaman açık bir imza inkârı olarak kabul edilmez. Bu nedenle itiraz dilekçesinde “takibe konu tahliye taahhütnamesindeki imza bana ait değildir, imzaya ve tarihe itiraz ediyorum” şeklinde açık ve net bir ifade kullanmak önemlidir. Zira mahkeme, itirazın kapsamını bu dilekçeye göre belirleyecek ve kiracının sonradan yeni sebepler ileri sürmesini büyük ölçüde sınırlayacaktır.

İmzaya itirazın icra dairesine yapılması, sürecin orada sonuçlanacağı anlamına gelmez. İcra dairesi sadece takibi durdurur; bundan sonra uyuşmazlık mahkemeye taşınır. Kiraya veren, itirazın iptali ve tahliye talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurur. Mahkeme, kiracının imza inkârı iddiasını dosya üzerinden değil, çoğu zaman bilirkişi incelemesi ve imza karşılaştırması yaparak değerlendirir. Dolayısıyla imzaya itiraz, kiracıyı otomatik olarak kurtarmaz; fakat kiraya verenin ispat yükünü artırır ve sürecin daha sıkı bir hukuki denetime tabi olmasını sağlar.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDEKİ İMZAYA İTİRAZ EDİLMEZSE NE OLUR?

Kiracı tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibinde, tahliye emrine itiraz ederken imza ve tarihe açıkça itiraz etmezse, belge üzerindeki imzayı ve tarihi kabul etmiş sayılması riskiyle karşı karşıya kalır. Bu durumda kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir. İcra mahkemesi dar yetkili bir mahkeme olduğundan, imza aidiyeti tartışmasına girmeden, çoğu zaman sadece itiraz sebeplerine bakarak karar verir.

Bu nedenle kiracı, itiraz dilekçesinde hangi noktalara itiraz ettiğini çok dikkatli kurgulamalıdır. Sadece “tahliye emrine itiraz ediyorum” demek, çoğu dosyada imza ve tarihin tartışmasız kabulü anlamına gelir. Böyle bir durumda kiracı, daha sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki yargılamada “imza benim değildi” veya “tarihi ben yazmadım” gibi yeni iddialar ileri sürdüğünde, bu iddiaların itiraz kapsamında olmadığı gerekçesiyle dikkate alınmaması mümkündür.

İmzaya itiraz edilmemiş bir tahliye taahhütnamesi, kiraya veren lehine güçlü bir delil oluşturur. Mahkeme, taahhütnamenin şekli şartları sağladığını tespit ederse, tahliye talebini kabul etme eğiliminde olur. Bu da kiracının hem taşınmazdan çıkarılması hem de yargılama giderleri, vekâlet ücreti ve kira alacağı/ecrimisil gibi kalemlerle karşı karşıya kalması anlamına gelir. Uygulamada kiracıların en sık yaptığı hatalardan biri, ilk itiraz dilekçesini “nasıl olsa sonra anlatırım” düşüncesiyle yüzeysel yazmak ve daha sonra savunma alanının daraldığını fark etmektir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZAYA İTİRAZ HALİNDE EV SAHİBİNİN HAKLARI NELERDİR?

Kiracının imzaya itiraz etmesi, ev sahibinin tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırmaz; sadece süreci icra dairesinden mahkeme aşamasına taşır. Tahliye taahhütnamesi adi yazılı ise ve kiracı imzaya açıkça itiraz etmişse, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde doğrudan icra mahkemesine değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır. Bu davada kiraya veren, taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.

Mahkeme, imza incelemesi yaparken kiracının nüfus kayıtlarındaki imza örneklerini, bankalardaki imzalarını veya önceki resmi belgelerdeki imzalarını dosyaya getirtebilir. Gerek görülürse duruşmada kiracıdan yeni imza örnekleri alınarak bilirkişiye gönderilir. Yargıtay, kiracının imzayı inkâr ettiği durumlarda, bu incelemenin yapılmaması ve ispat yükünün ters çevrilmesi hâlinde verilen kararları bozma eğilimindedir. Bu nedenle kiraya verenin, usul kurallarına uygun şekilde delil sunması ve bilirkişi incelemesi talep etmesi önemlidir.

İmza incelemesi sonucunda taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse, mahkeme hem tahliyeye hem de şartları oluşmuşsa kiracı aleyhine imza inkâr tazminatına hükmedebilir. Buna karşılık imzanın kiracıya ait olmadığı ortaya çıkarsa, tahliye talebi reddedilir ve bu kez kiraya veren, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti ödeme yükümlülüğüyle karşılaşır. Dolayısıyla imzaya itiraz, iki taraf için de yüksek riskli bir stratejik hamledir; dosyanın başında hukuki danışmanlık alınmadan hareket edilmesi, önemli hak kayıplarına yol açabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZAYA İTİRAZ NASIL İNCELENİR?

Mahkemede imzaya itirazın incelenmesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen belge incelemesi ve bilirkişi prosedürlerine göre yürütülür. Kiracı imzayı inkâr ettiğinde, mahkeme öncelikle kiracının “eli ürünü” olduğu bilinen imza örneklerini toplar. Bunlar nüfus kayıtları, banka sözleşmeleri, önceki dava dosyalarındaki beyanlar veya kamu kurumlarındaki imza kartları olabilir. Başka imza örnekleri yoksa, duruşmada kiracıdan yeni imza ve el yazısı örnekleri alınarak bilirkişiye gönderilir.

Bilirkişi, tahliye taahhütnamesindeki imza ile diğer imza örneklerini karşılaştırarak rapor düzenler. Raporda imzaların aynı kişiye ait olup olmadığı, teknik bulgular üzerinden açıklanır. Kiracı isticvap (mahkemece açıklama için çağırma) davetine mazeretsiz gelmezse, kanundaki açık uyarı şartı yerine getirilmişse, imzayı inkârdan vazgeçmiş sayılması olasılığı da gündeme gelebilir. Dolayısıyla imzaya itiraz eden kiracının yargılama sürecini ciddiyetle takip etmesi gerekir.

Yargıtay’ın benimsediği yaklaşım, tahliye taahhütnamesine dayanan davalarda imza incelemesinin özenle yapılması, ispat yükünün kiraya veren üzerinde bırakılması ve eksik inceleme ile karar verilmemesidir. İmza incelemesi yapılmadan, sadece kiracının “itirazı soyut kaldı” gerekçesiyle tahliyeye karar verilmesi, hem hakkaniyete hem de usul hukukuna aykırı bulunmakta ve kararlar bozulabilmektedir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının, imza incelemesi aşamasında delillerini tam ve zamanında sunmaları, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ GEÇERLİLİĞİNİ KORUMAK İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini korumak, sadece ev sahibinin menfaatine değil, kiracının da ileride hukuki belirsizlik yaşamaması açısından önemlidir. Uygulamada en sağlıklı yöntem, taahhütnamenin kiralananın fiilen tesliminden sonra, kiracının özgür iradesiyle ve baskıdan uzak şekilde imzalanmasıdır. Tarih ve kimlik bilgilerinin açıkça yazılması, boş tarihli veya eksik düzenlenmiş belgelerden kaçınılması, ileride doğabilecek itirazları büyük ölçüde önler.

Kiraya veren açısından en kritik noktalardan biri, tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmamaktır. Aşağıdaki tablo, kiraya veren için basit bir kontrol listesi olarak düşünülebilir:

Kiracılar ise taahhütnamenin kendilerine hangi şartlarda imzalatıldığını mutlaka not etmeli, baskı veya aldatma varsa bunu belgeleyen yazılı delilleri saklamalıdır. Aile konutu söz konusuysa, eşin rızasının bulunmaması, noter ihtarı veya aile mahkemesinde açılacak davalarla gündeme getirilebilir. İrade sakatlığı iddialarının da, baskının sona ermesinden itibaren 1 yıl içinde ileri sürülmesi gerektiği unutulmamalıdır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL GEÇERSİZ OLUR?

Tahliye taahhütnamesinin geçersizliği, çoğu zaman kiracının itiraz savunmasının temelini oluşturur. Belgenin baştan itibaren geçersiz olması; hem icra takibinin iptaline hem de açılmış tahliye davasının reddine yol açabilir. Geçersizlik sebepleri, hem şekle hem de iradeye ilişkindir. Şekle ilişkin sebeplerin başında, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün ve kiralanan henüz teslim edilmeden alınması gelir. Bu durumda kiracının özgür iradesiyle hareket ettiğinden söz etmek güçtür.

İrade sakatlığı (cebir, tehdit, hile) de geçersizlik sebebi olabilir. Kiracı, evden çıkarılma korkusuyla, tehdit altında veya yanlış yönlendirme sonucu taahhütname imzaladıysa, TBK’daki genel hükümler uyarınca bu taahhüdün iptalini talep edebilir. Ancak bu iddiaların, baskının ortadan kalkmasından itibaren bir yıl içinde ileri sürülmesi ve yazılı delillerle desteklenmesi gerekir. Aksi halde, mahkemelerin soyut beyanlarla geçersizlik kararı vermesi beklenmemelidir.

Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, tek eşin imzasıyla düzenlenen tahliye taahhütnameleri de tartışmalıdır. Her ne kadar tahliye taahhüdü baştan kesin hükümsüz sayılmasa da, diğer eşin noter ihtarı veya aile mahkemesi kararıyla bu belgeyi hükümsüz hâle getirmesi mümkündür. Ayrıca taahhütnamenin kira artışı için bir baskı aracı olarak kullanılması, tehdit içeren yazışmalarla desteklenmesi gibi durumlar da Yargıtay’ın dikkatini çeken ve kiracının lehine yorumlanabilen hususlardır. Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesine itiraz eden kiracının hem şekle aykırılıkları hem de irade sakatlığı iddialarını bir arada ve somut delillerle ortaya koyması, başarı ihtimalini artırır.

Daha detaylı bilgi için Mersin Kira Avukatı ziyaret edebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular