Kira ilişkilerinde son yıllarda yaşanan artış, hem kiracılar hem de kiraya verenler için uyuşmazlıkları daha görünür hale getirmiştir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye talepleri, sözleşmenin feshi ve kira bedelinin uyarlanması gibi konularda yoğunlaşmaktadır. 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk gündeme gelmiş, bu da uygulamada “Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ihtar yerine geçer mi?” sorusunu daha sık sorulur hale getirmiştir. Çünkü bir yandan kanun, bazı tahliye ve fesih sebepleri için ihtarname göndermeyi şart koşarken; diğer yandan da mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmayı zorunlu tutmaktadır. Bu makalede, arabuluculuk ve ihtar müesseselerinin hukuki işlevlerini, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sisteminin kapsamını, sürelere ve ihtar yükümlülüğüne etkisini ve uygulamada sık yapılan hataları ayrıntılı biçimde ele alacağız.
Arabuluculuk Kavramı ve Kira Uyuşmazlıklarındaki Yeri
Arabuluculuk, taraflar arasındaki özel hukuk uyuşmazlıklarının, uzmanlık eğitimi almış, bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucu eşliğinde, gizli ve esnek bir süreçte çözülmesini amaçlayan alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda, arabulucunun temel rolü, taraflar arasında bir iletişim ve müzakere ortamı kurmak, tarafların ihtiyaçlarını anlamalarına yardımcı olmak ve çözümü bizzat tarafların üretmesini sağlamaktır. Bu yol, klasik yargılama sürecine göre genellikle daha hızlı, daha düşük maliyetli ve ilişkileri korumaya elverişli bir çözüm modeli sunar.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun önemi, özellikle son dönemde kira artışları, tahliye talepleri ve kira tespit davaları nedeniyle daha da artmıştır. Pek çok taraf, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk yoluyla menfaat dengesini koruyan bir çözüm bulmayı tercih etmektedir. Özellikle kira uyarlama, kira alacağı, yan giderler ve kira tespiti gibi konularda, tarafların masaya oturarak orta yol bulabildiği, kira sözleşmesinin yeni şartlara göre revize edildiği çok sayıda örnek oluşmaktadır.
Bununla birlikte, arabuluculuk hukuki niteliği itibarıyla bir dava şartı (mahkemenin davanın esasına girebilmesi için önceden yerine getirilmesi gereken koşul) veya ihtiyari bir başvuru yolu olabilir; ancak tek başına bir ihtarname işlevi görmez. İhtarname, çoğu zaman borçluyu temerrüde düşüren, fesih veya tahliye süresini başlatan, kanundan doğan sonuçlar bağlanan tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Arabuluculuk ise, iki tarafın katıldığı, süreç sonunda anlaşma sağlanırsa bağlayıcı hale gelen, sağlanamazsa sadece bir “son tutanak” ile belgeye bağlanan süreçtir. Bu nedenle, kira hukukunda arabuluculuk ve ihtar, işlevi ve sonuçları birbirinden farklı iki kurumsal araçtır.
Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu ve barınma hakkının önemi nedeniyle, kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlık için zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir. “Dava şartı arabuluculuk” denilen bu sistemde, arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından “dava şartı yokluğu” sebebiyle usulden reddedilir.
Kira uyuşmazlıkları bakımından zorunlu arabuluculuğun kapsamı oldukça geniştir. Özetle:
- Kira alacağı ve kira borcu (ödenmeyen kira bedelleri, aidat benzeri yan giderler),
- Kira tespit ve uyarlama talepleri (kira bedelinin piyasa şartlarına göre yeniden belirlenmesi),
- Sözleşmenin feshi ve tahliye talepleri (süre sonunda tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye gibi),
- Kira sözleşmesinden doğan tazminat talepleri (zararın giderilmesi, kullanım bedeli gibi),
- Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşuluk hukukundan doğan, kira ilişkisiyle bağlantılı pek çok uyuşmazlık
zorunlu arabuluculuk kapsamına girmektedir. Önemli olan, uyuşmazlığın kaynağının bir kira sözleşmesi olmasıdır; bu sözleşme taşınmaz (konut, işyeri, depo) veya taşınır (araç, ekipman) kiralanmasına ilişkin olabilir.
Arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme kararı niteliğinde icra kabiliyeti kazanabilir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak dava açılırken dilekçeye eklenir ve mahkeme bu dava şartının yerine getirilip getirilmediğini bu belge üzerinden denetler. Bu noktada, arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması, ihtarname gibi kira sözleşmesini sona erdiren veya kiracıyı temerrüde düşüren teknik bir hukuki sonuç doğurmaz; sadece dava şartının yerine getirildiğini gösterir.
Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Kapsamına Giren Davalar ve İstisnalar
Zorunlu arabuluculuk sisteminin sağlıklı işletilebilmesi için, hangi uyuşmazlıkların bu kapsama girdiği, hangilerinin dışarıda bırakıldığı iyi ayırt edilmelidir. Kira hukukunda genel ilke, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye yoluna başvurulan haller hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli nitelikteki tüm kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk bulunmasıdır. Bu kapsamda, kira sözleşmesine dayanan alacak, tespit, fesih ve tahliye davaları, arabuluculuğu zorunlu kılan uyuşmazlıklar arasında yer alır.
Öte yandan, kanun koyucu bazı durumları bilinçli olarak bu sistemin dışında tutmuştur. Aşağıdaki tablo, kira ilişkisiyle bağlantılı uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını şematik olarak göstermektedir:
| Uyuşmazlık Türü | Arabuluculuk Dava Şartı mı? |
|---|---|
| Kira alacağı, yan gider alacakları | Evet, dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu |
| Kira tespiti ve kira uyarlama talepleri | Evet, arabuluculuk dava şartı |
| Süre sonunda veya temerrüt nedeniyle tahliye davası | Evet, ilamsız tahliye yolu seçilmemişse zorunlu |
| İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye | Hayır, arabuluculuk dava şartı değil |
| Özel kanunda öngörülen tahkim zorunluluğu olan haller | Hayır, tahkim dava şartı arabuluculuğun önüne geçer |
HUAK’ta yer alan açık hükümler gereği, özel kanunlarda tahkim veya başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvuru zorunluluğu bulunan hallerde dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz. Aynı şekilde, kiralanan taşınmazların ilamsız icrasına ilişkin hükümler zorunlu arabuluculuğun kapsamı dışında bırakılmıştır. Uygulamada sık karşılaşılan hatalardan biri, ilamsız tahliye yoluna gidilirken de arabuluculuğun zorunlu olduğu zannıyla gereksiz bir süreç işletmek veya tam tersi şekilde, dava açılması gereken bir durumda arabuluculuğu isteğe bağlı sanarak bu aşamayı atlamaktır. Bu tür hatalar, hem zaman hem de masraf kaybına yol açmakta, bazen de davaların usulden reddi sonucunu doğurmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sürecinin Sürelere ve İhtar Yükümlülüğüne Etkisi
Kira uyuşmazlıklarında en kritik sorulardan biri, arabuluculuğa başvurunun ihtar yerine geçip geçmediği ve zamanaşımı ile hak düşürücü süreler bakımından ne sonuç doğurduğudur. HUAK hükümlerine göre, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Burada “durma”, sürenin sıfırlanması anlamına gelmez; başvuru anına kadar işlemiş süre aynen korunur, sadece arabuluculuk süreci boyunca ilerlemez ve son tutanak tarihi itibarıyla kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Buna karşılık, ihtarname kira hukukunda çoğu zaman farklı bir fonksiyon üstlenir. İhtarname; kiracıyı temerrüde düşürmek, fesih veya tahliye süresini başlatmak, kira bedelini artırmak veya sözleşmeyi sona erdirmek gibi ciddi maddi hukuk sonuçları doğuran, tek taraflı ve yazılı bir irade açıklamasıdır. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kanunda öngörülen süreleri içeren bir ödeme ihtarının gönderilmesi şart olabilir. Arabuluculuk başvurusu ise, bu nitelikte bir tek taraflı bildirim değil, karşı tarafın da davet edildiği, uyuşmazlığı çözmeye dönük müzakere sürecidir.
Bu nedenle, genel kural olarak arabuluculuk başvurusu ihtarname yerine geçmezayrı bir ihtarname gönderip göndermediği titizlikle denetlenmektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesini feshetmek veya tahliye talep etmek isteyen kiraya verenin; arabuluculuk sürecini işletmekle yetinmeyip, gerekli hallerde ayrıca usulüne uygun ihtar çekmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından son derece önemlidir.
Pratikte sağlıklı bir strateji, özellikle tahliye ve fesih gibi ağır sonuçlar doğuran işlemlerde, önce ihtarname ile hukuki durumun netleştirilmesi, ardından zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması ve arabuluculuk sürecinde de bu ihtarnameye atıfla çözüm aranmasıdır. Böylece hem dava şartı yerine getirilmiş olur, hem de maddi hukuk açısından aranan şartlar eksiksiz sağlanır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Yargılamaya Etkileri
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve ihtar süreçlerinin birbirine karıştırılması, uygulamada çok sayıda hak kaybına yol açmaktadır. En sık karşılaşılan hatalardan bazıları şu şekilde özetlenebilir:
- Arabuluculuğun ihtar yerine geçtiğini sanmak: “Zaten arabulucuya gittik, ayrıca ihtara gerek yok.” düşüncesiyle, temerrüt veya fesih için kanunen zorunlu olan ihtarnamelerin hiç gönderilmemesi. Bu durumda, dava açıldığında mahkeme dava şartı arabuluculuğun tamamlandığını görse bile, tahliye veya fesih sebebini ispatlayan ihtar eksikliği nedeniyle talebi reddedebilir.
- Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak: Dava şartı arabuluculuk kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılması, davanın baştan “dava şartı yokluğu” sebebiyle usulden reddine yol açar. Bu hem zaman hem masraf kaybı doğurur, ayrıca süre bakımından da risk yaratır.
- Son tutanağı dava dilekçesine eklemeyi unutmak: Arabuluculuk yapılmış olsa bile, son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme bu eksikliğin tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde tutanak sunulmazsa, dava yine usulden reddedilebilir.
- Zamanaşımı ve hak düşürücü süreyi yanlış hesaplamak: Arabuluculuk başvurusunun süreyi “durduğu” gözden kaçırılıp, sanki süre yeniden başlamış gibi planlama yapılması, özellikle kısa hak düşürücü sürelerde ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
- İlamsız tahliye ile dava yolunu karıştırmak: İİK’ya göre ilamsız tahliye prosedüründe arabuluculuğun dava şartı olmadığı unutularak gereksiz arabuluculuk başvurusu yapılması veya tam tersi şekilde, dava açılması gereken bir durumda arabuluculuk aşamasının “isteğe bağlı” sanılıp atlanması.
Bu hatalar, Yargıtay denetimine konu olan pek çok dosyada da karşımıza çıkmaktadır. Yüksek Mahkeme, bir yandan dava şartı arabuluculuğa uyulup uyulmadığını, diğer yandan da tahliye, fesih ve alacak talepleri açısından maddi hukuk şartlarının (ihtar, süre, ispat) yerine getirilip getirilmediğini ayrı ayrı incelemektedir. Bu çerçevede, kira uyuşmazlıklarında hem arabuluculuk hem de ihtar mekanizmalarının birbirini tamamlayan, ama yer yer farklı sonuçlar doğuran araçlar olduğu unutulmamalıdır.
Sonuç
Kira ilişkilerinde arabuluculuk ve ihtar, hem hukuki nitelikleri hem de sonuçları bakımından farklı işlevlere sahip iki ayrı müessesedir. Zorunlu arabuluculuk sistemi ile amaçlanan, kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmını mahkemeye gitmeden önce çözebilmek, tarafların hem mali yükünü hem de psikolojik yıpranmasını azaltmak ve yargı mercilerinin iş yükünü hafifletmektir. Buna karşın, ihtarname çoğu zaman kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, tahliye talebi veya temerrüt gibi ağır sonuçlar doğuran maddi hukuk şartlarının yerine getirilmesi için vazgeçilmez bir araç olarak varlığını sürdürmektedir.
Bu nedenle, genel ilke olarak kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ihtar yerine geçmez. Arabuluculuk sürecine başvurulması dava şartının yerine getirilmesi açısından zorunlu olabilir; ancak bu başvuru, kanunun açıkça aradığı ihtar yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sağlıklı bir hukuki strateji için, her somut olayda hangi ihtarların zorunlu olduğu, hangi sürelerin işletilmesi gerektiği ve zorunlu arabuluculuk sürecinin bu takvimle nasıl uyumlu hale getirileceği dikkatle planlanmalıdır. Böylece hem dava şartı kaynaklı usul sorunları hem de ihtar eksikliğinden doğan maddi hukuk problemleri en baştan önlenebilir.
İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmeden doğrudan dava açarsam ne olur?
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların büyük bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı esastan incelemez; “dava şartı yokluğu” sebebiyle usulden reddeder. Bu da hem zaman hem de yargılama giderleri açısından kayba yol açar. Bu nedenle, kira alacağı, kira tespiti, uyarlama veya tahliye davası açmayı planlayan tarafların, öncelikle arabuluculuk bürosuna başvuru yapması gerekir.
Arabuluculuk başvurusu kiracıya ihtar çekmiş sayılmamı sağlar mı?
Arabuluculuk başvurusu, ilk bakışta karşı tarafa bir bildirim niteliği taşısa da, hukuken klasik anlamda bir ihtarname ile aynı sonucu doğurmaz. İhtarname; borçluyu temerrüde düşüren, fesih veya tahliye süresini başlatan, kanunda düzenlenmiş sonuçları olan tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Arabuluculuk ise, tarafların müzakere ederek anlaşma aradığı bir süreçtir. Bu nedenle, özellikle temerrüt veya fesih sebebiyle tahliye planlayan kiraya verenlerin, arabuluculuk sürecinden bağımsız olarak ayrıca usulüne uygun ihtarname göndermesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından gereklidir.
Arabuluculuk süreci zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri nasıl etkiler?
Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. “Durma” kavramı, sürelerin sıfırlandığı anlamına gelmez; başvuru anına kadar geçen süre olduğu gibi korunur, arabuluculuk süresi boyunca ilerlemez ve son tutanak tarihi itibarıyla kaldığı yerden işlemeye devam eder. Bu nedenle, özellikle kısa hak düşürücü sürelerin söz konusu olduğu uyuşmazlıklarda, tarafların süre hesabını arabuluculuk sürecini de dikkate alarak dikkatli yapması gerekir.
Arabuluculukta anlaşamazsak tahliye veya alacak davası açmak için yeniden ihtar çekmek zorunda mıyım?
Bu sorunun cevabı, hangi tahliye veya alacak sebebine dayandığınıza bağlıdır. Kanun, bazı tahliye sebepleri için (örneğin kira borcunun ödenmemesi gibi) belirli süreleri içeren ödeme ihtarı gönderilmesini açıkça şart koşar. Böyle bir durumda, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamış olsa bile, kanunda aranan içerik ve sürelere uygun ihtarname gönderilmemişse, tahliye davası istenilen sonucu vermeyebilir. Buna karşılık, ihtara bağlı olmayan bir alacak davası söz konusuysa, arabuluculukta anlaşma sağlanamaması sonrasında doğrudan dava açılabilir. Bu ayrımı doğru yapmak için somut olayı ve dayanılan tahliye veya alacak sebebini dikkatle değerlendirmek gerekir.