Kira Tespit Davası Süresince Kira Ödenir Mi?

Kira ilişkisi devam ederken kiraya veren ile kiracı arasında en sık gündeme gelen sorulardan biri, “Kira tespit davası süresince kira ödenir mi?” sorusudur. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve piyasa kiralarındaki yükseliş nedeniyle, mevcut sözleşmedeki kira bedeli çoğu zaman kiraya veren açısından yetersiz kalmakta ve kira bedelinin mahkeme kararıyla artırılması gündeme gelmektedir. Bu noktada hem kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam edip etmediği, hem de mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı önem taşır. Aşağıda, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan hükümler ve Yargıtay içtihatları ışığında, kira tespit davasının ne olduğu, dava sırasında kira ödemesinin nasıl yapılması gerektiği, kararın geriye etkisi, kira farkının tahsili ve uygulamada yapılan hatalar ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin nasıl belirleneceği, temel olarak TBK m. 344 hükmüne dayanır. Kanun, tarafların kira artış oranını belirlerken tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını aşamayacağını kabul eder. Bu oran, kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmış olsa bile üst sınır olarak uygulanır. Böylece kiracının, aşırı artışlara karşı korunması amaçlanır. Kira tespit davası ise, kira sözleşmesindeki artış mekanizmasının yetersiz kaldığı veya hiç öngörülmediği durumlarda, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan özel bir dava türüdür.

Kira tespit davası, teknik anlamda bir “tespit” davasıdır. Yani mahkemeden, belirli bir kira dönemi için uygulanacak kira bedelinin tespit edilmesi istenir. Bu davada ana talep, kira alacağının tahsili veya kiracının tahliyesi değildir; yalnızca bedelin belirlenmesidir. Ancak mahkeme, belirlediği yeni bedelin, belirli şartlar dahilinde geriye dönük olarak da uygulanmasına hükmedebilir. Bu yönüyle kira tespit davası, hem geleceğe dönük hem de uygun koşullar sağlanmışsa geçmiş kira dönemine dönük sonuçlar doğurabilir. Kiraya verenin ve kiracının dava açma veya gelen davaya savunma stratejisini bu çerçevede kurgulaması gerekir.

Kira tespit davasının açılabilmesi için kira ilişkisinin geçerli şekilde devam ediyor olması, sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi niteliği taşıması ve TBK’da öngörülen şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Özellikle beş yıllık süreyi aşan sözleşmelerde, mahkeme kira bedelini sadece TÜFE oranına göre değil, aynı zamanda kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri üzerinden “hakkaniyete uygun” şekilde tespit eder. Bu tespit, kira tespit davası süresince kiracının nasıl hareket etmesi gerektiğini de dolaylı olarak etkiler.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yeni kira dönemine girilirken kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği, “dava açılmadan önce” ve “dava açıldıktan sonra” yaşanacak sürecin temelini oluşturur. Kanuna göre, taraflar sözleşmede yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak bu oran bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede artış hükmü varsa, kiracı yeni dönemde bu hükme uygun artışı yapmakla yükümlüdür. Artış hükmü yoksa, kira tespit davası açılmadığı sürece kira bedeli kural olarak aynı kalır; kiraya veren, tek taraflı irade beyanıyla kira bedelini değiştiremez.

Beş yılı aşan süreler bakımından ise farklı bir rejim devreye girer. TBK m. 344/3 gereğince, beş yıldan uzun süren veya beşinci yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira tespit davasıyla kira bedeli; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Bu aşamada, mahkeme kira bedelini TÜFE’nin bile üzerine çıkarabilir. Özellikle kira tespit davası süresince kiracı, davanın sonucunda bu tür bir artışla karşılaşabileceğini öngörerek kira ödemesini düzenli sürdürmeli, ödeme belgelerini saklamalı ve kira farkı ihtimalini göz önünde bulundurmalıdır.

Yeni kira döneminde bedelin ne şekilde belirleneceği, kira tespit davası açıldığında verilecek kararın hangi tarihten itibaren bağlayıcı olacağını da etkiler. TBK m. 345’te düzenlenen süre ve bildirim kuralları, kira tespit davası süresince kiracının yaptığı ödemelerin daha sonra “fark alacağı”na dönüştürülüp dönüştürülemeyeceğinde kilit rol oynar. Bu nedenle, dava açmayı planlayan kiraya verenin de, açılmış davaya muhatap olan kiracının da yeni kira döneminin başlangıç tarihini, gönderilen ihtarları ve dava tarihini titizlikle kontrol etmesi gerekir.

Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

Tarafların kira bedeline ilişkin kendi aralarında anlaşma yapması, çoğu uyuşmazlığı daha dava aşamasına gelmeden çözer. Sözleşmede yer alan artış hükmü de aslında tarafların önceden yaptığı bir anlaşmadır. Ancak zaman içinde ekonomik koşulların değişmesiyle, bu anlaşma kiraya veren için yetersiz, kiracı için ise ağır hale gelebilir. Taraflar, yeni dönem başlamadan önce oturup yeni bir kira üzerinde anlaşırsa, kira tespit davası açılmasına gerek kalmadan sözleşme güncellenebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, yeni kira bedelinin konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni sınırları (TÜFE tavanını ve geçici %25 sınırını) aşmamasıdır.

Pratikte sık görülen bir durum, kiraya verenin “piyasa bu seviyede, bu rakamı kabul etmezsen dava açarım” diyerek kiracıya yeni kira teklif etmesidir. Kiracı bu teklifi kabul ederse, kira tespit davası açılmasına gerek kalmaz; kabul etmezse, kiraya veren dava açma yoluna gidebilir. Anlaşma sağlansa bile, ilerleyen dönemde taraflardan biri kira bedelinin fahiş veya düşük kaldığını düşünürse, beş yıllık süre dolduğunda yeniden kira tespit davası gündeme gelebilir. Önemli olan, anlaşmaların yazılı hale getirilmesi ve ödeme hareketleriyle uyumlu şekilde uygulanmasıdır.

Tarafların kendi aralarında anlaşması, kira tespit davası süresince kira ödenip ödenmeyeceği sorusuna da dolaylı yanıt sağlar. Çünkü anlaşma yapıldığı durumda, kiracı artık üzerinde uzlaşılan bedeli ödemekle yükümlüdür ve bu ödeme düzenli sürdüğü sürece “eksik ödeme” veya “temerrüt” tartışması gündeme gelmez. Aksine, taraflarca belirlenen bedelin üzerinde alacak talep edilmesi veya geriye dönük fark istenmesi için hukuki dayanak zayıflar. Bu nedenle, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, makul bir artış oranı üzerinde karşılıklı rıza oluşturmak çoğu zaman her iki taraf için de en az riskli yoldur.

Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde

Kira sözleşmesinde kira artışına dair hiçbir hükmün bulunmadığı durumlar, uygulamada sık rastlanan ve en çok kira tespit davasına konu olan hallerdir. Böyle bir sözleşmede, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli kendiliğinden artmaz. Kiraya veren, tek taraflı bildirimle de kira bedelini kalıcı şekilde yükseltemez; bu sadece bir “öneri” niteliğindedir. Kiracı bu öneriyi kabul etmezse, mevcut kira bedelini ödemeye devam eder ve uyuşmazlık noktası mahkemeye taşınır. İşte bu aşamada kira tespit davası, bedelin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için devreye girer.

TBK m. 344/2 uyarınca, artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde mahkeme, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşmamak kaydıyla, kira bedelini kiralananın durumu ve hakkaniyet kriterlerine göre tespit eder. Beş yıl dolmamış olsa bile, sırf artış hükmü yok diye kiraya verenin bedeli sonsuza kadar sabit kabul etmesi beklenmez. Ancak mahkemenin takdir edeceği artış oranı, bu hüküm kapsamında TÜFE ile sınırlıdır. Kira tespit davası süresince kiracı, dava açılıncaya kadar ödediği bedeli ödemeye devam eder; davanın geriye etkili sonuç doğurması ise TBK m. 345’teki sürelerin doğru kullanılıp kullanılmadığına bağlıdır.

Bu noktada pratik bir risk doğar: Kiraya veren, artış hükmü olmayan bir sözleşmede dava açmakta gecikir ve TBK m. 345’teki süreyi kaçırırsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin ilgili dönem için değil, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olacağı kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, bir yıllık kira farkını kaybedebilir. Kiracı açısından ise dava süresince kira ödenip ödenmeyeceği sorusunun cevabı açıktır: Kira ilişkisi devam ettiği sürece, sözleşmedeki mevcut bedelin düzenli şekilde ödenmesi zorunludur; aksi halde temerrüt ve tahliye riski doğabilir.

5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri, kira tespit davasının en yoğun uygulama alanıdır. Bu aşamadan sonra mahkeme, kira bedelini belirlerken sadece TÜFE oranını değil, emsal kira bedellerini ve kiralananın özelliklerini de dikkate alır. Bu, kiraya veren açısından “piyasa kira seviyesine yaklaşma” imkânı sağlar; kiracı açısından ise önceki yıllara göre daha yüksek bir kira bedeliyle karşılaşma ihtimalini artırır. O nedenle, uzun süreli kira ilişkilerinde, beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılma ihtimali somut olarak değerlendirilmelidir.

Beş yıllık sürenin dolması, kira tespit davasının açılabilmesi için ayrı bir “imkân” yaratırken, kira tespit davası süresince kiracının yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Kiracı, dava açılmadan önce ödediği kirayı ödemeye devam eder; kararla birlikte geçmişe etkili fark talep edilip edilemeyeceği yine TBK m. 345’teki süre ve ihtar koşullarına bağlıdır. Uygulamada, kiraya veren çoğu zaman beşinci yılın sonlarına doğru ihtarname göndererek veya dava açarak yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacak bedelin tespitini talep eder. Bu şekilde hareket edilmezse, kararın etkisi bir sonraki dönem başına kayabilir.

Uzun süreli sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da, kanunun öngördüğü geçici %25 artış sınırı ile beş yıllık tespit rejimi arasındaki ayrımdır. Geçici %25 sınırı, yenilenen kira dönemlerinde sözleşmeye bağlı artışlar için getirilmiş bir tavan iken, beş yıllık kira tespit davalarında mahkeme, emsal kiralara ve hakkaniyete göre bu sınırı aşabilmektedir. Bu nedenle, “nasıl olsa %25’ten fazla artış olamaz” düşüncesi, beş yıldan sonra açılan kira tespit davalarında gerçeği yansıtmaz ve kiracı bakımından ciddi yanılgılara yol açabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Talep Konusu

Kira tespit davasında talep, esasen uygulanacak yeni kira bedelinin ne olduğunun belirlenmesidir. Davacı (çoğunlukla kiraya veren), mahkemeden “şu tarihten itibaren aylık kira bedelinin X TL olarak tespitine” karar verilmesini ister. Bu dava, klasik anlamda bir alacak davası değildir; yani doğrudan tahsil kararı verilmesi beklenmez. Tahsil edilecek bir alacak doğsa bile, bu alacak tespit kararının kesinleşmesi ve ayrıca icra veya alacak davası süreçleriyle gündeme gelir. Bu ayrım, kira tespit davası süresince kira ödeme davranışını anlamak açısından kritiktir.

Yargıtay, kira tespit davasının konusunun sınırlı olduğu görüşündedir. Mahkeme sadece ilgili dönemde geçerli olacak kira bedelini belirler; bu bedel üzerinden fark alacağının tahsiline hükmetmez. Fark alacağının tahsili, ayrı bir takip veya dava konusu edilebilir. Uygulamada ise çoğu kez kira tespit kararı kesinleştikten sonra kiraya veren, geriye dönük kira farkı için ilamsız icra yoluna başvurur; kiracı da bu takibe itiraz edebilir. Dolayısıyla, kira tespit davası açıldığında hem kiraya veren hem de kiracı, kararın ileride bir alacak-tahsil sürecine dönüşebileceğini hesaba katmalıdır.

Talebin nasıl kurulacağı da önemlidir. Davacı, sadece “bu dönem için” bedelin tespitini isteyebileceği gibi, dava açtığı kira yılının başına kadar geriye etkili tespit talebinde de bulunabilir. Ancak geriye etkili tespit için TBK m. 345’teki süre ve bildirim kurallarına uyulması zorunludur. Aksi halde mahkeme, sadece geleceğe dönük kira bedelini tespit eder. Ayrıca kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak kurgulanamaz; bedel talebi “fazlaya ilişkin hak saklı” tarzında bölünemez. Bu da davacının, baştan itibaren makul ve gerçekçi bir kira bedeli talep etmesini gerekli kılar.

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için önce geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir; ancak yazılı bir kira sözleşmesi, hem ilişkinin varlığını hem de başlangıç tarihini ispat açısından büyük avantaj sağlar. Yazılı sözleşme yoksa, kira ilişkisinin banka ödemeleri, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, tanık beyanları gibi delillerle ispatı gündeme gelir. Bunlar “delil başlangıcı” niteliğinde olup, mahkemenin sözleşmenin varlığını ve süresini belirlemesine yardımcı olur.

İkinci şart, TBK m. 344’te öngörülen hukuki zeminin mevcut olmasıdır. Sözleşmede artış hükmü yoksa, yenilenen ilk kira döneminden itibaren kira tespit davası açılabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, kural olarak beşinci kira yılının sonu itibarıyla kira tespit davası gündeme gelir. Beş yılı doldurmuş bir sözleşmede, taraflar arasında artış hükmü bulunsa dahi, mahkeme kira bedelini emsaller ve hakkaniyet çerçevesinde yeniden belirleyebilir. Üçüncü temel şart ise, davacının hukuki yararıdır. Kira bedeli zaten güncel piyasa seviyesinde ise ve bir artış ihtiyacı objektif olarak görünmüyorsa, teorik olarak hukuki yarar tartışılabilir. Uygulamada ise çoğu dava, somut artış ihtiyacına dayandığı için bu şart genellikle sorun yaratmaz.

Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan kira tespit davalarında dava şartı arabuluculuk zorunluluğu da devreye girmiştir. Kiraya veren, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak ve süreci usulüne uygun şekilde tamamlamak zorundadır. Aksi halde dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Bu da kiraya verenin zaman kaybetmesine, kira tespit davası süresince kiracının mevcut bedel üzerinden kira ödemeye devam etmesine ve olası kira farklarının daha geç tahsil edilebilmesine yol açar. Dolayısıyla şartların doğru değerlendirilmesi, dava açma zamanlamasının iyi planlanması ve arabuluculuk sürecinin atlanmaması büyük önem taşır.

Kira Tespit Davasında Talep ve Kira Dönemlerine Etkisi

Kira tespit davasında en önemli konulardan biri, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminin başından itibaren uygulanacağıdır. TBK m. 345 bu konuda temel referanstır. Sözleşmede artış şartı varsa, kira tespit davası yenilenen kira dönemi içinde açıldığı sürece, mahkeme belirlediği bedeli bu dönemin başından itibaren geçerli sayabilir. Artış şartı yoksa, yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce dava açılması veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtar) yapılması gerekir. Bu süreler kaçırılırsa, tespit edilen yeni kira bedelinin ilgili dönem için değil, bir sonraki dönem için uygulanacağı kabul edilir.

Kira tespit davası süresince kiracının kira ödeme yükümlülüğü ise kesintisiz devam eder. Kiracı, dava açılmış olmasını gerekçe göstererek kira ödemesini durduramaz veya keyfi şekilde azaltamaz. Ödemeler, genellikle dava açılmadan önce ödediği bedel üzerinden devam eder. Eğer kiraya veren TBK m. 345’e uygun şekilde geriye etkili tespit talep etmiş ve mahkeme de bu yönde karar vermişse, karar kesinleştikten sonra kiracı bakımından geçmiş dönemlere ilişkin “kira farkı alacağı” doğabilir. Bu fark alacağı, kira tespit davasındaki tespit hükmüne dayanılarak ayrıca icra takibine veya alacak davasına konu edilebilir.

Talebin yanlış kurulması veya TBK m. 345’teki sürelerin dikkate alınmaması, kiraya veren bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Örneğin kiraya veren, yalnızca “bu dava açıldığı dönem için tespit” talep eder ve önceki dönem için geriye etkili tespiti talep etmezse, mahkeme de önceki dönem için karar vermez. Benzer şekilde, yeni kira döneminden sonra ve ihtarsız açılan bir davada, kiraya veren bir yıllık kira farkını talep edemeyebilir. Bu sebeple, kira tespit davasında talep sonuç kısmının hukuk tekniğine uygun, açık ve dönem bilgisini net şekilde içeren bir formatta kurulması gerekir.

Dava Açma Süresi, Kararın Etkisi ve Dava Sırasında Kira Ödemesi

Kira tespit davasında “dava açma süresi” kavramı, klasik anlamda bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre değildir. Kiraya veren, kira ilişkisi devam ettiği sürece ve TBK m. 344’teki koşullar mevcut oldukça kira tespit davası açabilir. Ancak TBK m. 345 uyarınca, davanın açıldığı tarih ve varsa ihtarın tebliğ edildiği tarih, kararın hangi dönemin başından itibaren geçerli olacağını belirler. Bu nedenle, süreden çok, “zamanlama” ve “dönem-nispet ilişkisi” önemlidir. Zamanlama doğru kurulmadığında, kira tespit davası süresince kiracı eski bedel üzerinden ödemeye devam eder ve kiraya veren bir kira yılına ait fark alacağını kaybedebilir.

Dava devam ettiği sürece kiracının kira ödeme borcu devam eder ve kiracı, kural olarak dava öncesinde ödediği kira bedelini ödemeyi sürdürür. Kiraya veren “dava açtım, artık mahkemede isteyeceğim yüksek bedeli öde” diyerek tek taraflı olarak kirayı artırma yetkisine sahip değildir. Kiracı, yeni kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenip bu karar kesinleşene kadar, sözleşmedeki veya kanunun öngördüğü artış oranına göre hesaplanan bedeli ödemelidir. Ödemelerin mümkün olduğunca banka kanalıyla ve açıklama eklenerek yapılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Kararın geriye etkili olmasının talep edilmesi ve şartların sağlanması halinde, kira tespit davası süresince kiracının ödemekte olduğu bedelle mahkemenin tespit ettiği yeni bedel arasında fark oluşur. Bu fark, karar kesinleştikten sonra muaccel hale gelir. Yargıtay, kira tespitine ilişkin kararların, fark alacağının talep edilebilmesi açısından kesinleşmesi gerektiği yönünde içtihat geliştirmiştir. Bu nedenle, dava devam ederken kiracı “eksik ödeme” yaptığı için temerrüde düşmüş sayılmaz; ancak karar kesinleştikten sonra fark alacağını ödemezse, bu aşamada temerrüt ve faiz gündeme gelebilir.

Kira Artış Anlaşması Bulunan Sözleşmelerde

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde artış yapılacağına dair açık bir hüküm bulunması, kira tespit davasının sonuçlarının değerlendirilmesinde önemli bir avantaj sağlar. TBK m. 345/3 uyarınca, sözleşmede artış şartı varsa, kira tespit davası yenilenen kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabilir ve mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Bu durum, kiraya veren açısından, dava açmayı bir miktar geciktirmiş olsa bile, ilgili dönem için geriye etkili karar elde etme imkânı anlamına gelir.

Kiracı bakımından ise durum şu şekildedir: Sözleşmede artış şartı olduğu için, kiracı zaten yeni dönemde kiranın artacağını bilmektedir. Ancak bu artışın ne seviyede olacağı tartışmalı olabilir. Kiraya veren, kira tespit davası ile sözleşmede öngörülen artışı değil, piyasa koşullarına göre tespit edilecek bedeli talep eder. Mahkeme, sözleşmedeki artış oranını tamamen ortadan kaldırmaz; tespit edilen bedel üzerinden gelecek dönemlerde yine sözleşmesel artış hükmü uygulanmaya devam eder. Yani kira tespit kararı, çoğu zaman sadece ilgili dönem için kira bedelini “yeni düzeyine çekme” işlevi görür.

Dava süresince kiracı, kira ödemelerini sözleşmedeki artış şartına göre hesapladığı bedel üzerinden yapmaya devam etmelidir. Eğer mahkeme kararı, kiraya veren lehine daha yüksek bir kira bedeli belirlerse, bu bedelle ödenen bedel arasındaki fark, karar kesinleştiğinde kiraya verenin kira farkı alacağına dönüşür. Bu fark, kiracının o dönem boyunca hiç kira ödemediği anlamına gelmez; sadece eksik ödeme söz konusudur. Eksik ödemenin temerrüt ve fesih sonuçlarını doğurabilmesi içinse, kararın kesinleşmesinden sonra kiracıya uygun bir süre verilmesi ve yine de ödememe halinde TBK m. 315’teki tahliye şartlarının değerlendirilmesi gerekir.

Kira Artış Anlaşması Bulunmayan Sözleşmelerde

Kira artış anlaşması bulunmayan sözleşmelerde, TBK m. 345/2 hükmü kritik hale gelir. Bu hükme göre, kiraya veren yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce kira tespit davası açmalı veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak kirayı artırmak istediğini bildirmelidir. Bu şartlar sağlanırsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geriye etkili olarak uygulanabilir. Şartlar sağlanmazsa, tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur ve kiraya veren bir kira yılına ilişkin fark alacağını kaybedebilir.

Bu tür sözleşmelerde, kira tespit davası süresince kiracı genellikle önceki dönem kira bedelini ödemeye devam eder. Kiraya verenin, “dava açtım, artık mahkemenin takdir edeceği bedeli öde” şeklindeki talebi, karar kesinleşmeden kiracıyı bağlamaz. Kiracı, dava sonuçlanana kadar sözleşmesiz artışa zorlanamaz; ancak karar kesinleştiğinde, şartlar sağlanmışsa geriye dönük fark ödemekle yükümlü olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken, kiracının dava süresince kira ödemelerini aksatmaması, ödeme belgelerini saklaması ve dava sonucunda çıkabilecek farkın bütçesini zorlayabileceğini öngörmesidir.

Yargıtay uygulamasında, TBK m. 345’teki otuz günlük süreye ve ihtar şartına uyulmadan açılan davalarda, mahkemenin tespit ettiği kira bedelinin davanın açıldığı dönem için değil, bir sonraki dönem için uygulanması gerektiği yönünde kararlar görülmektedir. Bu durum, kiraya verenin dava açarken zamanlamayı yanlış planlaması halinde, kira tespit davası süresince kiracının eski bedel üzerinden ödeme yapmaya devam etmesi ve kiraya verenin fark alacağını en az bir yıl gecikmeyle tahsil edebilmesi anlamına gelir. Dolayısıyla, artış hükmü olmayan sözleşmelerde dava stratejisi, sadece “hangi bedeli isteyelim?” sorusuna değil, “karar hangi dönemden itibaren geçerli olacak?” sorusuna da cevap verecek şekilde kurgulanmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermiş Olması Halinde

Kira sözleşmesi, kira tespit davası açılmadan önce veya dava sırasında sona ermiş olabilir. Örneğin kiracı, dava devam ederken taşınmazı tahliye edebilir veya taraflar kira ilişkisini feshedebilir. Bu durumda, kira tespit davası tamamen anlamsız hale gelmez. Mahkeme, sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar geçen ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan döneme ilişkin kira bedelini tespit edebilir. Böylece kiraya veren, bu döneme ait eksik ödenmiş kira farkını talep etme imkânına sahip olur. Sözleşme sona ermiş olsa bile, geçmişteki dönem için kira tespiti yapılabilmesi, özellikle uzun süre düşük kira ödemesi alınan ilişkilerde önem taşır.

Kira sözleşmesi sona ermiş olduğunda, kira tespit davası süresince kiracının kira ödeme yükümlülüğü de fiilen sona erer; ancak geçmişte eksik ödenmiş bedeller bakımından sorumluluk devam eder. Mahkeme, tespit kararını verirken sözleşmenin bitiş tarihini dikkate alır ve sadece bu tarihe kadar olan dönem için kira bedelini belirler. Bu tespit sonucunda ortaya çıkan fark alacağı, kiraya veren tarafından alacak davası veya icra takibiyle talep edilebilir. Kiracı, bu süreçte hem kira tespit kararına hem de olası icra takibine itiraz edebilir; itirazın haklı olup olmadığı ise tespit kararının içeriği ve kesinleşme durumu üzerinden değerlendirilir.

Pratikte yapılan hatalardan biri, sözleşmenin sona ermiş olması nedeniyle artık kira tespit davası açılamayacağı düşüncesidir. Oysa uyuşmazlık konusu dönem henüz zamanaşımına uğramamışsa ve kira farkı iddiası somut ise, sözleşme sona ermiş olsa da kira bedelinin tespiti mümkün olabilir. Bu şekilde tespit edilen bedel, geriye dönük kira farkı alacağının hesabında kullanılabilir. Bu nedenle, kira ilişkisi sona ermiş kiraya verenler de, eksik kira alındığını düşünüyorsa, süre ve delil durumunu değerlendirerek kira tespit davası seçeneğini göz ardı etmemelidir.

Kira Tespit Davası Neticesinde Verilecek Hüküm ve Kararın Niteliği

Kira tespit davasında verilen karar, klasik anlamda bir “mahkûmiyet” hükmü değil, yenilik doğuran (inşai) bir tespit hükmüdür. Mahkeme, var olan kira sözleşmesinin kira bedeli unsurunu belirli bir döneme ilişkin olarak yeniden şekillendirir. Bu kararın amacı, kira sözleşmesinden doğan hukuki ilişkiyi baştan kurmak değil; mevcut ilişki içindeki belirsiz kira bedelini netleştirmektir. Bu yönüyle kira tespit kararı, diğer tespit davalarından farklı olarak, var olan hukuki durumu olduğu gibi tespit etmekle yetinmez; kira bedelini geleceğe yönelik olarak değiştirir.

Kararın içeriğinde, hangi tarihten itibaren hangi dönem için hangi kira bedelinin uygulanacağı açıkça yazılmalıdır. Örneğin “01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık brüt kira bedelinin X TL olarak tespitine” denilmesi gibi. Karar, bu yönüyle hem tarafların gelecekteki kira ödemelerine yol gösterir, hem de olası kira farkı alacağı hesaplamalarında temel alınır. Kira tespit kararı kendiliğinden icraya konu bir parasal hüküm içermez; bu nedenle ilamlı icra yoluyla doğrudan tahsil kabiliyeti yoktur. Kira farkı alacağının tahsili için ilamsız icra veya alacak davası yoluna başvurulması gerekir.

Kira tespit kararının hukuki niteliği, kira tespit davası süresince kira ödemelerinin nasıl değerlendirileceğini de etkiler. Kiracı, dava süresince eski bedel üzerinden ödeme yapmışsa, karar kesinleştiğinde belirlenen yeni bedelle eski ödemeler arasındaki fark, kiraya veren lehine bir alacak kalemi doğurabilir. Ancak bu fark, kararın kesinleşmesine kadar muaccel hale gelmez. Bu nedenle kiracı, dava süresi boyunca “eksik ödeme” nedeniyle temerrüde düşmüş kabul edilemez; kiraya veren de sırf dava açıldığı için eski döneme ait kira borcu varmış gibi tahliye davası açamaz. Temerrüt ve fesih, kararın kesinleşmesinden sonra ve uygun ihtar prosedürleri uygulandığında gündeme gelebilir.

Tespit Edilen Kira Farkı Alacağının İcrası ve Faiz Uygulaması

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, belirli bir dönem için kira bedelini tespit ettiğinde, kiraya veren ile kiracı arasında çoğu zaman “kira farkı alacağı” tartışması gündeme gelir. Kira farkı alacağı, kiracının dava süresince ödediği kira bedeli ile mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli arasındaki farklardan oluşur. Bu fark, kararın kesinleşmesiyle birlikte muaccel hale gelir ve kiraya veren tarafından talep edilebilir. Burada kritik nokta, kiraya verenin fark alacağını doğrudan kira tespit kararına dayanarak tahsil edemeyecek olmasıdır; ayrı bir alacak davası veya ilamsız icra takibi gündeme gelir.

Fark alacağının icrası için genellikle ilamsız icra yolu tercih edilir. Kiraya veren, kira tespit kararını ve hesaplanan fark tablosunu dayanak göstererek ilamsız icra takibi başlatır; kiracı da bu takibe itiraz edebilir. İtiraz halinde, alacağın ispatı, tespit kararının kapsamı ve TBK m. 345’teki sürelerin sağlanıp sağlanmadığı üzerinden değerlendirilir. Ayrıca, kira tespit kararının kesinleşmemiş olması halinde, fark alacağı yönünden muacceliyetten söz edilemeyeceği için icra takibine konu edilmesi de hukuki risk barındırır. Yargıtay içtihadı, kira tespit kararına dayanarak talep edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılabilmesi için kararın kesinleşmesini arama eğilimindedir.

Faiz bakımından ise, genel kabul, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren temerrüt faizinin işlemeye başlayacağı yönündedir. Sözleşmede temerrüt faizine ilişkin bir hüküm yoksa, yasal faiz oranı uygulanır. Kira sözleşmesi ticari nitelikteyse ve sözleşmede faiz oranı belirlenmemişse, Türk Ticaret Kanunu ve ilgili özel faiz düzenlemeleri devreye girebilir. Önemli olan, kiracının geçmişte eksik ödediği kira farkı için karar tarihinden geriye dönük faiz işletilmemesidir; zira kiracı, karar kesinleşmeden önce ne kadar kira ödemesi gerektiğini tam olarak bilemeyeceği için temerrüt sorumluluğunun bu döneme yayılması hakkaniyete aykırı görülür.

Kira Tespit Davasında Deliller, İspat ve Hakkaniyet İndirimi

Kira tespit davasında ispat yükü büyük ölçüde kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinin varlığı, süresi, kiralananın konumu ve özellikleri, emsal kira bedelleri gibi hususlar, dava dosyasına güçlü delillerle yansıtılmalıdır. Yazılı kira sözleşmesi, banka dekontları, emsal taşınmazlara ait kira sözleşmeleri, bölgedeki rayiç kira araştırmaları, emlak ofislerinden alınan bilgiler ve uzman bilirkişi raporları bu davalarda başlıca delil türleridir. Mahkeme çoğu kez keşif yaparak taşınmazı yerinde görür ve bilirkişi heyetinden ayrıntılı rapor ister. Bilirkişilerin inşaat, gayrimenkul değerleme ve hukuk alanında uzman kişilerden seçilmesi, raporun sağlıklı olması açısından önem taşır.

“Hakkaniyet indirimi” kavramı, özellikle kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturması halinde devreye girer. Emsal araştırması sonucunda belirlenen kira bedeli, kiracının eski kiracı olması dikkate alınarak belirli bir oranda aşağı çekilebilir. Uygulamada bu oranın çoğu kez yüzde 10–20 bandında tutulduğu görülür. Burada kritik nokta, hakkaniyet indiriminin iki kez uygulanmamasıdır. Bilirkişi raporunda zaten kiracının eski kiracı olduğu gerekçesiyle indirim yapılmışsa, mahkemenin bir kez daha indirim yapması çifte indirim anlamına gelir ve Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılabilir. Bu nedenle, hem bilirkişi raporunun içeriği hem de mahkemenin nihai takdiri dikkatle takip edilmelidir.

Kira tespit davası süresince kiracının kira ödemesi, delil açısından da kritik rol oynar. Kiracı, düzenli ödeme yaptığını ve temerrüde düşmediğini göstermek için tüm banka dekontlarını, açıklamalarıyla birlikte saklamalıdır. Kiraya veren ise, kira farkı iddiasını ispat için tespit kararına, emsal raporlarına ve ödeme kayıtlarına yaslanır. Bu nedenle, dava başlamadan önce ve dava süresince yapılan her ödeme, açıklama ve yazışma, ileride açılacak icra veya alacak davalarında doğrudan etkili olabilir. Delil stratejisi, kira tespit davasını basit bir “rakam tartışması” olmaktan çıkarıp, bütünlüklü bir hukuk süreci haline getirir.

Kira Tespit Davasında Islah, Zamanaşımı, Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kira tespit davasında dava açıldıktan sonra talep edilen kira bedelini ıslah (düzeltme veya artırma) imkânı, klasik alacak davalarına göre oldukça sınırlıdır. Yargıtay, kira tespit davalarının kendine özgü yapısı nedeniyle, kira bedeline ilişkin talebin bölünemeyeceğini, “fazlaya ilişkin hak saklıdır” şeklinde açılan davalarda dahi sonradan ıslah yoluyla bedel artırımına gidilemeyeceğini kabul etmektedir. Bu yaklaşım, davacının dava açmadan önce kapsamlı bir piyasa araştırması yapmasını, talep edeceği kira bedelini gerçekçi şekilde belirlemesini ve dava dilekçesini bu çerçevede kaleme almasını zorunlu kılar.

Zamanaşımı bakımından, kira tespit davasının kendisi için özel bir süre öngörülmemiştir. Kira sözleşmesi yürürlükte olduğu ve TBK m. 344’teki koşullar sağlandığı sürece bu dava açılabilir. Ancak kira farkı alacağı, yani geriye dönük tahsil talebi bakımından genel zamanaşımı kuralları uygulanır. Görevli mahkeme, konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından ise davalının yerleşim yeri, kiralananın bulunduğu yer veya sözleşmede kararlaştırılmış yetki mahkemesi gündeme gelebilir; ancak uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Kira tespit davası da bu kapsamda olduğundan, kiraya veren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde taraflar, kira bedeli konusunda uzlaşmaya varabilir; anlaşma sağlanırsa, bu anlaşma tutanağı ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icra edilebilir hale gelir. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı eklenerek dava açılır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira tespit davaları, esasa girilmeksizin usulden reddedilir; bu da hem zaman kaybına hem de kira tespit davası süresince kiracının eski bedelle ödeme yapmaya devam etmesine neden olur.

Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması ile Kira Tespit Davasının İlişkisi

Son yıllarda konut kiralarında artış oranına getirilen %25 tavanı, kamuoyunda geniş yankı bulmuş ve kira ilişkilerine doğrudan etki etmiştir. Bu sınırlama, TBK’ya eklenen geçici maddelerle belirli tarihler arasında yenilenen kira dönemleri için öngörülmüş; konut kiralarında sözleşmeyle kararlaştırılacak artış oranının bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçemeyeceği kabul edilmiştir. Uygulamada birçok kiracı, bu düzenlemeyi “hiçbir şekilde %25’ten fazla artış olamaz” şeklinde yorumlayarak kira tespit davası açılması ihtimalini göz ardı etmektedir. Oysa bu tavan, esasen sözleşmeye dayalı artışlar için getirilmiş olup, beş yılını doldurmuş kira tespit davalarında aynı şekilde uygulanmaz.

Kira tespit davası, özellikle beş yılı doldurmuş sözleşmelerde, mahkemeye emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleme imkânı tanır. Bu bedel, bazı durumlarda %25’in üzerinde olabilir. Nitekim beş yıllık süre sonunda kira tespit davası açıldığında, mahkeme TÜFE artış oranını, kiralananın fiziksel özelliklerini, bulunduğu bölgedeki rayiç kira seviyesini ve kiracının eski kiracı olma durumunu birlikte değerlendirir. Bu değerlendirmede, geçici %25 sınırı, doğrudan bağlayıcı bir üst tavan olarak görülmez; daha çok bir gösterge niteliği taşır.

Bu nedenle, “nasıl olsa kanun %25’ten fazlasına izin vermiyor” düşüncesi, özellikle beş yılını doldurmuş sözleşmelerde yanıltıcı olabilir. Kira tespit davası süresince kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam etse bile, beş yıllık süre ve TBK m. 345 şartları sağlandığında, karar kesinleştiğinde çok daha yüksek bir kira farkı alacağıyla karşılaşabilir. Kiraya veren açısından ise, geçici %25 sınırının sona erdiği veya kapsam dışı kaldığı dönemlerde kira tespit davası stratejisi daha da önem kazanır. Bu tablo, hem kiraya verenin hem de kiracının, geçici düzenlemelere değil, kira tespit davasının kendi hukuki mantığına göre hareket etmesi gerektiğini gösterir.

Yazılı Kira Sözleşmesinin Mevcut Olmaması Halinde Kira Tespiti

Her kira ilişkisi yazılı sözleşmeyle kurulmaz. Özellikle eski kiracılık ilişkilerinde, taraflar çoğu zaman sözleşmeyi sadece sözlü olarak yapmış, kira bedelini yıllar boyunca banka veya elden ödemelerle sürdürmüştür. Böyle durumlarda kira tespit davası açmak mümkündür; ancak öncelikle kira ilişkisinin varlığının, başlangıç tarihinin ve süresinin ispatı gerekir. Yazılı sözleşme yoksa, banka dekontları, açıklamalı kira ödemeleri, elektrik-su-doğalgaz aboneliklerine ilişkin belgeler, apartman yönetim kayıtları ve tanık beyanları devreye girer. Bu belgeler, mahkeme açısından “delil başlangıcı” sayılır ve kira ilişkisinin varlığını somutlaştırır.

Yazılı sözleşme olmadığında, beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğunu tespit etmek de daha zahmetli hale gelir. Mahkeme, abonelik başlangıç tarihleri, kira ödemelerinin düzenliliği ve taraf beyanlarını birlikte değerlendirerek kira ilişkisinin başlangıcını tespit etmeye çalışır. Bu tespit, kira tespit davası süresince kiracının yaptığı ödemelerin hangi dönem için geçerli sayılacağını ve mahkemenin tespit edeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler. Bu nedenle, yazılı sözleşme bulunmayan durumlarda, davacının dava açmadan önce elindeki tüm delilleri toparlaması ve kronolojiyi netleştirmesi son derece önemlidir.

Kiracı bakımından ise, yazılı sözleşme olmasa bile kira ödemelerini banka üzerinden yapması ve açıklama kısmına “X ayı kira bedeli” gibi ifade eklemesi, ileride açılabilecek kira tespit davalarında ciddi bir güvence sağlar. Kiraya veren, yazılı sözleşme olmamasını bir avantaj gibi görüp “ne kadar geriye gidersem o kadar kâr” mantığıyla hareket ederse, delil yetersizliği nedeniyle kira tespit davasını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir. Sonuç olarak, yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması kira tespit davasını imkânsız hale getirmez; ancak ispat yükünü ağırlaştırır ve dava stratejisinin titizlikle planlanmasını zorunlu kılar.

Daha detaylı bilgi için Mersin Kira Avukatı ziyaret edebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular