Evden Çıkmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Evden çıkmayan kiracı nasıl çıkarılır? sorusu, son yıllarda artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından sıkça araştırılır hale gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunmasını esas alan bir sistem kurduğu için, kiracıyı evden çıkarmak rastgele bir iradeye değil, kanunda açıkça sayılan tahliye sebeplerine ve sıkı usul kurallarına bağlanmıştır. Bu nedenle, kira süresinin bitmiş olması veya ev sahibinin kiracıyı artık istememesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Bu makalede, kiracının hangi durumlarda ve nasıl tahliye edilebileceğini, Yargıtay uygulamasında öne çıkan kriterler ile birlikte açıklayacağız; ayrıca uygulamada sık yapılan hatalara da değinerek, evden çıkmayan kiracıya karşı izlenebilecek hukuki yolları adım adım ele alacağız.

Kiracı Nasıl Çıkarılır? Genel Çerçeve ve Kanuni Dayanak

Türk hukukunda kiracı tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerle ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bir kira ilişkisi; kiraya veren (ev sahibi), kiracı ve kiralanan taşınmazdan oluşan üçlü yapı üzerine kuruludur. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi, sadece sözlü anlaşma ile de kurulabilir; bu durumda da kiracı, kanunun sağladığı korumadan yararlanır. Dolayısıyla “sözleşme yok, o hâlde kiracıyı direkt çıkarabilirim” düşüncesi yanlıştır; Yargıtay da sözlü kira ilişkisini geçerli kabul etmektedir.

Genel çerçevede kiracının tahliyesi için;

• Kanunda sayılan özel tahliye nedenlerinden birinin (kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, esaslı tadilat, sözleşmeye aykırı kullanım, 10 yıllık uzama süresi, yeni malikin ihtiyacı vb.) gerçekleşmesi,
• Bu nedene uygun olarak ihtar, arabuluculuk ve dava veya icra takibi adımlarının doğru süreler içinde yürütülmesi,
• Gerekli belgelerin (kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, arabuluculuk tutanağı vb.) eksiksiz hazırlanması

zorunludur. Özellikle 01.09.2023 tarihinden sonra açılan birçok kiracı tahliye davası için, dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir; arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar, mahkemelerce usulden reddedilebilmektedir. Uygulamada en sık görülen hata, kira yılının veya sözleşme süresinin sona ermesiyle kiracının otomatik tahliye olacağı zannedilerek, hukuki sebep ve usul incelemesi yapılmadan doğrudan “çıksın” talebine girişilmesidir.

Kiracıyı Evden Çıkarma Nedenleri Nelerdir?

Kiracıyı evden çıkarma nedenleri, kanunda sınırlı sayıda olmasa da Yargıtay içtihatları ile belirli ana gruplar etrafında toplanmıştır. Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa öncelikle olayına uygun tahliye sebebini doğru tespit etmelidir; çünkü her sebebin süresi, ispat şekli ve usulü farklıdır. Yanlış sebebe dayanılarak açılan davalar çoğu zaman reddedilmekte ve süreç hem zaman hem de masraf açısından ev sahibi aleyhine sonuçlanabilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye nedenleri özetle şu şekildedir:

• Kira borcunun ödenmemesi veya eksik ödenmesi (temerrüt, kira artışının uygulanmaması, aidat borçları dahil),
• Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ilişkin iki haklı ihtar gönderilmiş olması,
• Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy, kardeş) taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı bulunması,
• Geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalanmış olması,
• Kiralanan taşınmazda esaslı tadilat, yıkım veya yeniden inşa ihtiyacı,
• Kira sözleşmesinin şartlarına aykırı kullanım (konutu işyeri yapmak, izinsiz alt kiraya verme, taşınmaza ciddi zarar verme, komşuları sürekli rahatsız etme vb.),
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresinin dolması,
• Taşınmazın satılması ve yeni malikin ihtiyacının ortaya çıkması.

Bu nedenlerin hangi somut olayda uygulanacağı, kira sözleşmesinin süresine, başlangıç tarihine, ödeme alışkanlıklarına ve taraflar arasındaki iletişime göre değişir. Örneğin, kiracının kira bedelini düzenli ödediği bir durumda sırf 5 yılı doldurduğu için tahliye talep edilemez; bu durumda gündeme gelebilecek yol, çoğu zaman kira tespit davasıdır. Buna karşılık, tahliye taahhütnamesi varsa ve şartları sağlıyorsa, kiracının düzenli ödeme yapması tahliye imkanını ortadan kaldırmaz.

Kira Borcunun Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Evden çıkmayan kiracıya karşı en sık başvurulan yollardan biri, kira borcunun ödenmemesi veya geç ödenmesidir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan veya yasal artış oranına göre belirlenen kira bedelini zamanında ödemezse, temerrüde düşer (borcunu vadesinde yerine getirmemiş borçlu). Bu durumda ev sahibi, iki farklı hukuki yol arasından seçim yapabilir: doğrudan tahliye davası açmak veya tahliye talepli icra takibi başlatmak. Uygulamada, sürelerin daha net işlemesi ve pratik olması nedeniyle, çoğu zaman icra yolu tercih edilir.

Tahliye davası düşünüldüğünde, ev sahibi öncelikle kiracıya noter kanalıyla ihtar gönderir ve bu ihtarda kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Tahliye talepli icra takibinde ise icra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir; 7 gün içinde itiraz etmeyen ve 30 gün içinde ödemede bulunmayan kiracı bakımından hem borcun tahsili hem de tahliye imkanı doğar.

Ayrıca, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedeli geç ödendiği için kiracıya gönderilen ve usulüne uygun tebliğ edilen iki ayrı ihtar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi oluşturur. Burada önemli nokta, kiracının ihtar sonrasında ödemeyi yapmış olmasının bu hakkı tamamen ortadan kaldırmamasıdır; Yargıtay, “ihtara sebebiyet vermeyi” esas almakta, sonradan ödeme yapılmasını sadece temerrüt sonuçlarını hafifleten bir unsur olarak değerlendirmektedir. Uygulamada yaygın hata; WhatsApp veya SMS yazışmalarının “ihtarname” yerine geçtiğini sanmak, ihtarları yanlış adrese göndermek veya aynı aya ilişkin iki ihtar keşide ederek iki haklı ihtar şartının sağlandığını düşünmektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Yeni Malikin Kiracıyı Çıkarması

Konut kiralarında en önemli tahliye nedenlerinden biri, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duymasıdır. Uygulamada buna “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” denir. Burada aranan temel ölçüt, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Örneğin, ev sahibinin oturduğu evin çok küçük olması, sağlık sorunları nedeniyle zemin kat bir eve taşınma gereği veya çocuğun evlenip ayrı eve çıkma ihtiyacı, Yargıtay tarafından çoğu zaman “samimi ihtiyaç” olarak kabul edilen durumlardır. Buna karşılık, sırf yüksek kira geliri elde etmek için ihtiyaç iddiasında bulunulması veya kısa süre sonra taşınmazın tekrar kiraya verilmesi, kötü niyet göstergesi olabilir.

Süre bakımından, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeni, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise her kira döneminin bitiminden önce belirli ihbar sürelerine uyularak ileri sürülebilir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında genellikle her 6 ay bir kira dönemi sayılır; dönem bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar gönderilmesi ve bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Bu sürelerin kaçırılması, davanın usulden reddine yol açabilir.

Taşınmazın kiracı içinde otururken yeni bir malik tarafından satın alınması halinde de, yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç iddiasında bulunarak tahliye davası açabilir. Ancak bu durumda, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar gönderilmeli ve edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Alternatif olarak, yeni malik kira süresinin bitmesini bekleyip sözleşme bitimini izleyen 1 ay içinde de dava açmayı tercih edebilir. Uygulamada sık yapılan hata; tapu devrinden sonra ihtar süresinin geçirilmesi veya sadece “evi sattım, çık” demekle yetinilmesi, yani kanunun öngördüğü usule uyulmamasıdır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı önceden yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Doğru hazırlanmış bir tahliye taahhütnamesi, evden çıkmayan kiracıya karşı en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak Yargıtay, kiracıyı koruma amacıyla bu belgenin geçerliliği konusunda oldukça katı kriterler uygulamaktadır. Bu nedenle, her “taahhüt” başlıklı belge otomatik olarak tahliye hakkı vermez.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için genel olarak şu şartlar aranır:

• Belge yazılı olmalıdır ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
• Taahhüt, kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmelidir; kira sözleşmesi ile aynı gün veya teslimden önce alınan taahhütler çoğu zaman geçerli sayılmaz.
• Taahhütnamede açık ve belirli bir tahliye tarihi yer almalıdır.
• İmza baskı, tehdit, yanılma gibi irade sakatlıkları altında alınmış olmamalıdır; aksi hâlde iptal iddiası gündeme gelebilir.

Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi varsa, taahhütte belirtilen tarihte kiracının evi boşaltması gerekir. Kiracı buna rağmen çıkmıyorsa, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren genellikle 1 ay içinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Uygulamada en sık rastlanan problemler; kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütnameler, boş bırakılmış veya fotokopi üzerinden imza alınmış belgeler, birden fazla tarih içeren çelişkili taahhütlerdir. Bu tür belgeler, Yargıtay önüne gittiğinde çoğu zaman kiracı lehine yorumlanmakta ve tahliye talebi reddedilebilmektedir.

Esaslı Tadilat, Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Diğer Özel Tahliye Sebepleri

Bazı durumlarda kiracının kira bedelini düzenli ödemesi, tahliyeyi tamamen engellemez. Kiralanan taşınmazda esaslı tadilat, yıkım veya yeniden inşa ihtiyacı bulunması, kiracının evi sözleşmeye aykırı şekilde kullanması veya komşuluk ilişkilerini katlanılmaz hale getiren davranışlarda bulunması da evden çıkmayan kiracıya karşı kullanılabilen tahliye sebepleri arasındadır.

Esaslı tadilat veya yıkım sebebiyle tahliye isteniyorsa; planlanan çalışmanın basit boya-badana veya küçük onarım değil, taşınmazın kullanımını tadilat süresince imkansız kılacak ağırlıkta olması gerekir. Yargıtay, yalnızca ciddi güçlendirme, temel değişiklikleri, yeniden inşa veya kapsamlı dönüşüm gibi hallerde tahliyeyi haklı görmektedir. Ev sahibi, belirlenen sürelerde kiracıya ihtar göndererek kira dönemi sonunda tahliye talep edebilir; ancak tadilatın gerçekliği ve zorunluluğu dava sırasında bilirkişi incelemesi ile denetlenir.

Sözleşmeye aykırı kullanım ise geniş bir alana yayılır. Konutu izinsiz işyerine dönüştürmek, ev sahibinin yazılı izni olmadan alt kiraya vermek, taşınmaza bilerek zarar vermek veya komşuları sürekli şekilde rahatsız edecek davranışlarda bulunmak bu kapsamdadır. Bu hallerde ev sahibi genellikle önce kiracıya ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesi için makul bir süre tanır; kiracı buna rağmen aykırılığı devam ettirirse tahliye davası açılabilir. Alt kiraya verme yasağının ihlali halinde hem kiracıya hem alt kiracıya karşı tahliye davası açılması gerekebileceğini unutmamak gerekir. Yargıtay, “bir kez yüksek sesle müzik açma” gibi tekil olayları değil, süreklilik arz eden ve komşuluk ilişkilerini çekilmez hale getiren davranışları tahliye sebebi olarak görme eğilimindedir.

Evden Çıkmayan Kiracı İçin İhtar, Arabuluculuk ve Dava Süreci

Evden çıkmayan kiracıya karşı hangi tahliye nedeni seçilirse seçilsin, sürecin doğru işlemesi için ihtar, arabuluculuk ve dava/ icra aşamaları dikkatle yürütülmelidir. İlk adım çoğu zaman noter aracılığıyla ihtarname çekmektir. İhtarname, kiracının bilinen adresine gönderilir; tebligatın yapıldığını gösteren “tebliğ şerhi” ileride dava dosyasına eklenecek önemli bir belgedir. İhtarın içeriğinde; tahliye sebebi, hukuki dayanak ve kiracıdan ne istendiği (borcun ödenmesi, aykırılığın giderilmesi, tahliye tarihi vb.) açıkça yazılmalıdır.

Çoğu tahliye davası için artık dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu nedenle ihtar sonrası doğrudan dava açmak yerine, öncelikle adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulmalı ve tarafların anlaşma ihtimali araştırılmalıdır. Arabuluculuk görüşmelerine katılmamak, ileride kötü niyet değerlendirmesine yol açabilir; ayrıca anlaşma sağlanması halinde dava açmaya gerek kalmadan, protokol icra edilebilir belge niteliği kazanır. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte tahliye davası açılır.

Tahliye davası, tahliye sebebine göre sulh hukuk mahkemesinde veya icra hukuk mahkemesinde görülür ve ortalama 6–18 ay arasında sürebilir. Karar kesinleşmesine rağmen kiracı evi boşaltmazsa, bu kez icra müdürlüğü nezdinde tahliye takibi yapılır; tahliye günü geldiğinde icra memuru, gerektiğinde çilingir ve polis eşliğinde taşınmazı boşalttırabilir. Önemli nokta; polisin tek başına “kiracıyı evden çıkarma” yetkisi olmadığıdır. Ev sahibinin kendi inisiyatifiyle kilidi değiştirmesi, kiracının eşyasını dışarıya koyması, su-elektrik kesmesi gibi uygulamalar, hem tazminat sorumluluğu hem de ceza hukuku bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.

Kira Sözleşmesi, Kira Artışı ve Kira Tespit Davası ile Bağlantılı Hususlar

Evden çıkmayan kiracıyla yaşanan birçok uyuşmazlığın temelinde, çoğu zaman kira sözleşmesinin yanlış kurulmuş olması veya kira artışına ilişkin hükümlerin belirsizliği yatar. Standart matbu formlarla, tarafların gerçek iradesini yansıtmayan sözleşmeler, ileride hem tahliye hem de kira artışı davalarında ciddi ispat sorunlarına yol açmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken; kiralananın açık adresi, başlangıç tarihi, kira bedeli, artış oranı, kullanım amacı, yan giderler ve özel şartlar net şekilde yazılmalıdır.

“Kira sürem 1 yıl doldu; 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabı çoğu kimseyi şaşırtır: Tek başına sözleşme süresinin dolması tahliye için yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı istemediği sürece kendiliğinden uzar; ev sahibi ancak tahliye sebeplerinden birine dayanarak fesih hakkını kullanabilir. 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ise, kanunun öngördüğü bildirim sürelerine uyularak genel fesih yoluna gidilebilir.

Kira bedelinin yasal sınırlar içinde artırılması, enflasyonist ortamda sık gündeme gelen bir diğer konudur. Kiracı, sözleşmede öngörülen ve kanuni sınırı (örneğin TÜFE oranı gibi) aşmayan kira artışını tek taraflı olarak reddedemez; bu durumda eksik ödeme, kira borcunun kısmen ifası ve temerrüt olarak değerlendirilebilir. En az 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde ise, çoğu zaman kira tespit davası açılarak, emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınmak suretiyle yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkündür. Kiracı–ev sahibi ilişkisinin sağlıklı yürütülebilmesi için, hem kiracının barınma hakkına saygı duyan hem de malikin mülkiyet hakkını koruyan dengeli bir yaklaşım tercih edilmelidir.

İlginizi Çekebilir; Mersin Kira Avukatı

SSS – Evden Çıkmayan Kiracı Hakkında Sık Sorulan Sorular